Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов информационное пособие для

Кто выбирает подрядчика
Если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капитального ремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение о выборе организации для выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ней договор. Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капитальному ремонту и контролировать их выполнение.

Институт экон омики города
22
Оплата капитального ремонта со специального счета осуществляет банком по указанию владельца специального счета в адрес исполнителей работ и услуг по капитальному ремонту при предоставлении следующих документов (ст. 177, ч. 4):
1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору.
Какие средства можно привлечь для финансирования ремонта, если
накоплений недостаточно
Средства на специальном банковском счете доступны практически в любой момент, когда потребуется перечислить их на покрытие расходов на капитальный ремонт.
Если имеющихся на специальном счете средств недостаточно для проведения капитального ремонта, запланированного на ближайшее время, собственники помещений имеют возможность привлекать кредиты банка, используя средства на специальном счете для погашения кредита или оплаты получения гарантий по кредиту. Кроме того, вероятно, будут доступны и бюджетные субсидии (схема 2).
Схема 2. Финансирование капитального ремонта при формировании фонда капитального
ремонта на специальном счете
В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44, ч. 2, п. 1.2) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений
- лицом, уполномоченным решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии
(поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.
Со специального счета можно производить не только оплату работ по капитальному ремонту, но и погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также для уплаты
Вариант
3
- денежные средства от многих
МКД находятся в распоряжении регионального оператора и могут расходоваться на финансирование работ по капитальному ремонту любого
МКД в соответствии с региональной программой
БАНК
ТСЖ, ЖСК
специальный счет
Возврат кредита
Кредит на КР субсидия
Обязательные взносы на капитальный ремонт дома
Финансирование капитального ремонта
Субъект РФ

Институт экон омики города
23 процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (ст. 177, ч. 1, п. 2).
Таким образом, собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, смогут не копить деньги на ремонт в течение долгого времени, а получить заемные средства в нужном размере в нужное время.
Развитию программ кредитования капитального ремонта может в значительной мере способствовать создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются
Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167, п. 4).
В настоящее время наиболее реальные возможности кредитования на цели капитального ремонта многоквартирного дома с погашением кредита за счет фонда капитального ремонта есть у товариществ собственников жилья (жилищных, жилищно-строительных кооперативов). Для привлечения кредитов на капитальный ремонт управляющими организациями по решению собственников помещений необходима разработка специальных схем договорных отношений между собственниками помещений, владельцем специального счета, банком и управляющей организацией.
7.
Организация и финансирование капитального ремонта
многоквартирного
дома
при
формировании
фонда
капитального ремонта у регионального оператора
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организует сам региональный оператор в объеме и в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта. Тем не менее и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Кто делает предложение и принимает решение о проведении
капитального ремонта
Если фонд капитального ремонта дома формируется на счете регионального оператора, то именно региональный оператор должен подготовить и направить собственникам помещений предложение по проведению капитального ремонта не позднее, чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен субъектом Российской Федерации) до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой (ст. 189, ч. 3).
Предложения должно включать срок начала капитального ремонта, необходимый перечень и объеме услуг и (или) работ по капитальному ремонту, их стоимость, порядок и источники финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ст. 182, ч. 2, п.1).
Собственники должны в течение трех месяцев рассмотреть поступившие предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив предложенные перечень работ, смету расходов и сроки проведения ремонта, а также источники финансирования капитального ремонта (ст. 189, ч. 4). Фактически, в этом случае решение собственников помещений является формальным, хотя и необходимым.

Институт экон омики города
24
Если в установленный предельный срок собственники, формирующие фонд капремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, то орган местного самоуправления принимает решение о проведении в доме капитального ремонта в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора (ст. 189, ч. 6).
Региональный оператор несет ответственность перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (ст. 182, ч.6).
Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и
стоимости работ
Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют на его счете фонды капитального ремонта, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта (ст. 182, ч. 1).
Возможность реализации собственниками помещений собственных планов проведения работ по капитальному ремонту общего имущества зависит от следующих факторов:

включены ли ремонты общего имущества в многоквартирном доме, решение о проведении которых приняли собственники помещений, в региональную программу капитального ремонта, в каких объемах и в какие сроки (ст. 182, ч. 1): o
если желаемые ремонты не включены в региональную программу, региональный оператор может отказать в финансировании таких ремонтов; o
если работы включены в региональную программу, но запланированы на более поздний срок, понадобится доказательство необходимости проведения ремонта в более ранний период;

достаточно ли средств в фонде капитального ремонта данного дома, формируемом на счете регионального оператора, на осуществление этих работ, и если недостаточно, то готовы ли собственники взять заём у регионального оператора, и сколько времени потребуется, чтобы его возвратить за счет взносов, а также есть ли возможность дополнительной бюджетной поддержки (ст. 180, ч. 1, п. 4);

имеются ли в распоряжении регионального оператора доступные средства в достаточном размере для предоставления займа собственникам помещений для финансирования работ по решению собственников, а если нет – региональный оператор откажет в финансировании работ (ст. 185, ч. 2);

если стоимость желаемых работ (например, более дорогих ремонтов, направленных на повышение энергоэффективности дома) выше, чем предельная стоимость работ по капитальному ремонту, установленная субъектом Российской Федерации для регионального оператора, то региональный оператор не сможет профинансировать такие работы за счет сформированного у него фонда капитального ремонта дома, и собственникам придется уплачивать дополнительные взносы (ст. 190, ч. 4).
Таким образом, реализация решений, принятых собственниками, во многом будет определяться решениями регионального оператора.

Институт экон омики города
25
Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома
В соответствии с Жилищным кодексом функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, осуществляет региональный оператор (ст. 180, ч. 1, п. 3).
В обязанности регионального оператора входит (ст. 182, ч. 2):

обеспечение подготовки задания на выполнение услуг / работ по капитальному ремонту и
(при необходимости) подготовка, утверждение и несение ответственности за качество проектной документации на капремонт и её соответствие законодательным требованиям;

привлечение подрядчиков для выполнения услуг / работ по капитальному ремонту и заключение с ними от своего имени соответствующих договоров;

контроль качества и сроков выполнения услуг / работ подрядными организациями и соответствие таких услуг / работ требованиям проектной документации;

приемка выполненных работ.
Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту домов, собственники в которых формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором (ст. 182, ч. 4).
Какие средства можно использовать для финансирования ремонта, если
накоплений недостаточно
Региональный оператор финансирует капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств, поступающих на счет регионального оператора от платежей собственников помещений в многоквартирных домах, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской
Федерации и (или) местного бюджета (ст. 180, ч. 1, п. 4 и ст. 182, ч. 1) (схема 3).
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах (ст. 179, ч. 4 и ст. 182, ч 1).

Институт экон омики города
26
Схема 3. Финансирование капитального ремонта при формировании фонда капитального
ремонта у регионального оператора
Таким образом, если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. При этом региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в который будет проводиться капитальный ремонт дома, получить согласие собственников на «заём» средств регионального оператора (средств фондов ремонта других домов) и возврат займа.
Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме (ст. 182, ч. 7).
При этом для регионального оператора нормативным правовым актом субъекта Российской
Федерации должен устанавливаться размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт (ст. 190, ч. 4). Более дорогие работы оплачиваются только за счет дополнительных взносов собственников помещений в многоквартирном доме сверх минимального размера взноса.
8.
Возможные меры государственной поддержки капитального
ремонта
Закон допускает возможность, что, помимо средств собственников помещений в многоквартирных домах, аккумулируемых в фондах капитального ремонта, и привлекаемых по субсидии
Региональный
оператор
БАНК
Счет регионального оператора
Учет средств по каждому дому и собственнику
Финансирование капитального ремонта
Субъект РФ
Региональная программа капитального ремонта
утверждает учреждает
Обязательные взносы на капитальный ремонт

Институт экон омики города
27 решению собственников кредитов, еще одним финансовым источником финансирования капитального ремонта многоквартирных домов будут бюджетные средства.
Бюджетные средства как меры финансовой поддержки могут предоставляться товариществам
собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим организациям, региональным
операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской
Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (ст. 191, ч. 1).
Закон также устанавливает, что меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются
независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа
формирования фонда капитального ремонта (ст. 191, ч. 2).
Среди возможных мер государственной поддержки, которые могут предоставляться субъектом
Российской Федерации, в настоящее время определены также предоставление гарантий,
поручительств по кредитам и займам, если соответствующие средства на реализацию такой поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта
Российской Федерации (ст. 167, п. 4). Таким образом, открыт путь для привлечения кредитных ресурсов в проведение капитального ремонта многоквартирных домов, собственники которых формируют фонды капитального ремонта на специальных счетах.
Кроме того, Жилищный кодекс содержит нормы о предоставлении мер государственной
поддержки малодоходным собственникам помещений в многоквартирных домах при несении ими расходов на уплату взносов на капитальный ремонт. Предполагается включить в региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг, применяемый для расчета размера субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, размер утвержденного субъектом Российской Федерации минимального взноса на капитальный ремонт (ст. 159, ч. 6).

1   2   3   4