Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов информационное пособие для

Институт экон омики города
16
Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта у
регионального оператора
Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.
Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта у регионального оператора необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, ч. 2, п.1.1; ст. 46, ч.1).
Для реализации принятого собственниками помещений решения копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена региональному оператору.
В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.
Региональный оператор обязан: o
предоставить в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора; o
направить собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме (ст. 181, ч. 3).
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способе формирования фонда капитального ремонта, решение за которых принял орган местного самоуправление, обязаны заключить с региональным оператором
договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта (ст. 181, ч. 1).
Обязательный порядок заключения договоров, установленный статьей 445 Гражданского кодекса
Российской Федерации, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать.
Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 173, ч.1), но

Институт экон омики города
17 вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.
Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:
•
собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт (чт. 173, ч. 4);
•
решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (ст.
173, ч. 6).
Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:
•
решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации);
•
после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ст. 173, ч. 5).
Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту (ст.
173, ч. 2).
В исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления. Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления (ст. 189, ч. 7).

Институт экон омики города
18
5.
Формирование средств в фонде капитального ремонта
Формирование средств фонда капитального ремонта на специальном
счете
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 171, ч. 2), то есть ежемесячно до десятого числа следующего месяца или в иной срок, установленный договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ (жилищного кооператива) (ст. 155, ч. 1).
Жилищный кодекс не определил, кто представляет собственникам помещений платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт на специальный счет, кто контролирует своевременность и полноту уплаты взносов на капитальный ремонт, принимает меры для ликвидации задолженности. Можно предположить, что эти функции выполняет владелец специального счета в случае, если таким владельцем является товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, управляющие многоквартирным домом. Если владельцем специального счета является региональный оператор, то собственникам помещений целесообразно принять решение о том, чтобы функции по начислению и сбору взносов на капитальный ремонт возложить на управляющую организацию При этом в платежных документах для уплаты взносов на капитальный ремонт должны указываться реквизиты специального счета, чтобы взносы на капитальный ремонт не зачислялись на счет управляющей организации.
В фонд капитального ремонта зачисляют проценты, взимаемые с собственников помещений за несвоевременное и (или) не полное внесение взносов на капитальный ремонт (ст. 155, ч. 14.1).
В фонд капитального ремонта зачисляются также проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете (ст. 170, ч. 1), если это предусмотрено договором специального счета.
В фонд капитального ремонта по решению собственников помещений в многоквартирном доме или решению членов ТСЖ могут направляться доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, в том числе накопления и доходы от хозяйственной деятельности товарищества. При этом такие средства вносятся в фонд капремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 169, ч. 4).
Для снижения потерь от инфляции при длительном накоплении средств фонда капитального ремонта на специальном счете субъект Российской Федерации может региональным законом установить минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого на специальном
счете. Если такой минимальный размер фонда капитального ремонта установлен, то по его достижении собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, имеющих задолженность по уплате этих взносов (ст. 170, ч. 8).
Уплата взносов в фонд капремонта возобновится после того, как все или часть средств из этого фонда будет израсходована.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капремонта в отношении своего дома в большем размере, чем установленный субъектом Российской
Федерации минимальный размер фонда капитального ремонта на специальном счете.

Институт экон омики города
19
Если же минимальный размер фонда капитального ремонта не установлен субъектом Российской
Федерации, взносы на специальный счет вносятся собственниками ежемесячно и бессрочно.
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального
оператора
Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений на счет регионального оператора на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
(ежемесячно до десятого числа следующего месяца), если иное не установлено законом субъекта
Российской Федерации (ст. 171, ч. 1).
Платежные документы для уплаты взносов выставляются на основании подписанного сторонами договора. Поэтому, если собственники помещений не получали от регионального оператора договор для подписания, а платежные документы уже представлены, необходимо срочно обратиться к региональному оператору для подписания договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора не устанавливается минимальный размер фонда капитального ремонта, по достижении которого можно было бы приостановить уплату взносов. Это означает, что собственники помещений будут перечислять региональному оператору взносы постоянно, пока их многоквартирный дом находится в эксплуатации.
Кроме того, Жилищный кодекс не определил, что за использование региональным оператором средств, переданных собственниками помещений в многоквартирных домах, должны начисляться проценты.
6.
Организация и финансирование капитального ремонта
многоквартирного
дома
при
формировании
фонда
капитального ремонта на специальном счете
Жилищный кодекс предусматривает, что, независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 189, ч. 1). Однако выбранный способ формирования фонда капитального ремонта влияет на порядок организации и финансирования капитального ремонта.
Кто делает предложение и принимает решение о проведении
капитального ремонта
Жилищный кодекс не определил для владельца специального счета только функции, связанные с проведением операций по перечислению денежных средств со специального счета (ст. 177, ч. 4 и
5), и предоставлением сведений о поступлении и остатке средств на специальном счете (ст. 172. Ч.
3). Организация капитального ремонта не определена как функция владельца специального счета.

Институт экон омики города
20
Предложения собственникам по организации и финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом обязано представить лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом (ТСЖ, жилищный или жилищно- строительный кооператив, управляющая организация) или лицо, которое выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (управляющая или подрядная организация), если домом управляют непосредственно собственники помещений. Эти предложения должны касаться срока начала капитального ремонта, необходимого перечня и объема услуг и (или) работ, их стоимости, порядка и источников финансирования капитального ремонта (ст. 189, ч. 3).
Таким образом, если собственники помещений формируют фонд капремонта на специальном счете, а владельцем счета выбран региональный оператор, то предложение по капитальному ремонту должен делать не региональный оператор, а организация, управляющая домом или отвечающая за его содержание.
Организация, отвечающая за управление или содержание дома, должна представить собственникам предложения по проведению капитального ремонта не позднее, чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен субъектом Российской Федерации) до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой (ст. 189, ч. 3).
Рассмотреть поступившие предложения собственники должны не позднее чем через три месяца с момента их получения (если более продолжительный срок не установлен субъектом Российской
Федерации). По результатам рассмотрения предложений собственники помещений обязаны принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив:
•
перечень работ по капитальному ремонту;
•
смету расходов на капитальный ремонт;
•
сроки проведения капитального ремонта;
•
источники финансирования капитального ремонта (ст. 189, ч. 4).
Если в установленный предельный срок собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете не приняли решения о проведении капитального ремонта дома, и не провели его, хотя такой ремонт признан необходимым, то орган местного самоуправления может приять решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору и принять решение о проведении капитального ремонта за собственников помещений (ст. 189, ч. 7).
Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и
стоимости работ
Жилищный кодекс установил, что собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или его содержание, либо по собственной инициативе (ст. 189, ч. 2).

Институт экон омики города
21
Собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капремонта на специальном счете, имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта.
Сроки и этапы проведения капитального ремонта зависят от того, есть ли в действительности необходимость в проведении капитального ремонта, которая определяется на основании порядка, утверждаемого Правительством России. Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме будет утвержден
Правительством Российской Федерации в 2013 г.
Оценив фактическое состояние элементов общего имущества и определив, соответствует ли их состояние обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент общего имущества в капитальном ремонте или замене, собственники в любое время могут по собственной инициативе принять решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, только ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных региональной программой сроков.
Также, ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный программой срок такой ремонт не является необходимым.
На основании предложений лица, управляющего многоквартирным домом, собственники помещений определяют перечень и приоритетность работ, руководствуясь состоянием общего имущества и требованиями нормативных документов, и сами могут решать, проводить ли комплексный капитальный ремонт общего имущества или выборочные работы, шаг за шагом приводя дом в соответствие с современными стандартами.
Таким образом, у собственников есть возможность принять решение о большем перечне работ, чем установлено региональной программой, а также реализовать и мероприятия по повышению энергоэффективности своего дома, установив необходимый для этого размер взноса на капитальный ремонт.
Для того, чтобы банк перечислил средства со специального счета на покрытие расходов на капитальный ремонт, достаточно решения общего собрания собственников помещений, заключенного договора на выполнение ремонтных работ и акта выполнения таких работ (ст. 177, ч. 4).

перейти в каталог файлов