Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов информационное пособие для

ФИНАНСИРОВАНИЕ
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ
СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Г
ЕНЦЛЕР
И.В.,
Л
ЫКОВА
Т.Б.,
С
ИРАЖИТДИНОВА
Н.Р.
В
РАМКАХ
П
РОЕКТА
«С
ОДЕЙСТВИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ОБРАЗОВАНИЯМ В
РЕФОРМИРОВАНИИ ЖИЛИЩНО
-
КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА
»
Москва 2013

Институт экон омики города
2
Оглавление
ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ .................................... 1
Введение ...................................................................................................................................................... 4 1.
Обязательные взносы на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирном доме .............................................................................................................................................................. 4
Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт ..................................................................... 4
С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт ................................................................... 5
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт ...................................................................... 5
Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса ....................................................................................................................................................... 6
Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт ............................................. 7 2.
Региональная программа капитального ремонта ............................................................................ 7 3.
Способы формирования фонда капитального ремонта .................................................................. 8
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете ............................................... 9
Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора .................................... 10 4.
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта ..................................................... 11
Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ......... 14
Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора 16
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта ................................................. 16 5.
Формирование средств в фонде капитального ремонта ............................................................... 18
Формирование средств фонда капитального ремонта на специальном счете ............................... 18
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора ........................ 19 6.
Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ................................................. 19
Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта ............... 19
Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ ............ 20
Кто выбирает подрядчика .................................................................................................................... 21
Какие средства можно привлечь для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно
................................................................................................................................................................. 22 7.
Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора ........................................ 23
Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта ............... 23
Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ ............ 24

Институт экон омики города
3
Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома ................................................................... 25
Какие средства можно использовать для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно ......................................................................................................................................... 25 8.
Возможные меры государственной поддержки капитального ремонта ..................................... 26

Институт экон омики города
4
Введение
Капитальный ремонт многоквартирных домов – это серьезная проблема для России. Более 75% многоквартирных домов прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта для восстановления надлежащего технического состояния.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома, включая капитальный ремонт
(модернизацию, реконструкцию) должны нести собственники помещений в доме.
В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены
1
существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Цель настоящего пособия – предоставить собственникам помещений в многоквартирных домах информацию об основных положениях нового законодательного регулирования проведения и финансирования капитального ремонта, непосредственно касающихся собственников, которые необходимо знать и учитывать при принятии решений, связанных с капитальным ремонтом дома.
1.
Обязательные взносы на капитальный ремонт собственников
помещений в многоквартирном доме
В Жилищный кодекс введены новые положения, устанавливающие обязанность собственников помещений в многоквартирном доме вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – взносы на капитальный ремонт) (ст. 169, ч.
1)
2
Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт
Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт распространяется на всех собственников
помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на
помещения в этом доме (ст. 158, ч.3). Взносы на капитальный ремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Для собственников жилых помещений в многоквартирном доме взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилье и коммунальные услуги (ст. 154, ч. 2, п. 2).
От обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт освобождены собственники помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в многоквартирных домах, в отношении которых принято решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии для государственных или
муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме (ст. 169, ч. 2). Собственники помещений в
1
Изменения внесены Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в
Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»
2
Здесь и далее приведены ссылки на статьи, части и пункты Жилищного кодекса Российской Федерации

Институт экон омики города
5 таком многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за тем месяцем, в котором принято решение.
Наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений не платят взносы на
капитальный ремонт. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен вносить собственник жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 154, ч. 1, п. 2).
С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт
Взносы на капитальный ремонт вводятся для формирования фондов капитального ремонта
многоквартирных домов (ст. 170, ч. 3).
Для каждого многоквартирного дома (за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу) должен формироваться фонд капитального ремонта, за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 158, ч. 2).
В фонд капитального ремонта кроме внесенных взносов на капремонт зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом (ст. 170, ч. 1, ст. 169, ч. 4).
Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
•
оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
•
разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
•
оплаты услуг по строительному контролю;
•
погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
•
уплаты процентов за пользование кредитами, займами;
•
оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ст. 174, ч. 1).
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт
Собственники помещений в многоквартирных домах ежемесячно вносят взносы на капитальный ремонт, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (далее – минимальный размер взноса) и площади принадлежащего им помещения в многоквартирном доме.
Субъект Российской Федерации устанавливает минимальный размер взноса в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством регионального развития
Российской Федерации, в порядке, установленном региональным законом (ст. 156, ч. 8.1).
Минимальный размер взноса может быть установлен различным по муниципальным образованиям с учетом:
•
типа и этажности многоквартирного дома;

Институт экон омики города
6
•
стоимости капитального ремонта отдельных строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома;
•
нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта;
•
перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленного Жилищным кодексом и нормативным правовым актом субъекта
Российской Федерации (ст. 156, ч. 8.1).
Минимальный размер взноса может регулярно (например, ежегодно) пересматриваться.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в бόльшем размере, чем установленный минимальный размер взноса (ст. 156, ч. 8.2).
Расходы собственников жилых помещений на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг (ст. 159, ч. 6). Таким образом, введение минимального размера взноса на капитальный ремонт не приведет к ухудшению финансового положения собственников – граждан с низкими доходами (получателей жилищных субсидий).
Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет
минимального размера взноса
Жилищный кодекс установил перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (ст. 166, ч. 1). Этот перечень включает:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Законом субъекта Российской Федерации данный перечень может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ (ст. 166, ч. 2, ст. 174, ч. 1).
Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен субъектом Российской Федерации, то часть фонда капитального

Институт экон омики города
7 ремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 166, ч. 3).
Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт
Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех месяцев после опубликования утвержденной
региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (ст.
169, ч. 3).
Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен более ранний срок наступления обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт (ст. 169, ч. 3).
Можно достаточно уверенно предполагать, что региональные программы капитального ремонта в большинстве субъектов Российской Федерации будут приняты до конца 2013 года, поскольку наличие такой программы является одним из условий получения регионами средств из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Соответственно, можно ожидать, что уже в 2014 году собственники помещений в многоквартирных домах в
обязательном порядке будут платить взносы на капитальный ремонт.
2.
Региональная программа капитального ремонта
Для планирования и организации капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации должна быть утверждена региональная программа
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональная программа) (ст. 168, ч. 1).
Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и
работ по капитальному ремонту и плановый год проведения капитального ремонта (ст. 168, ч.2). Возможно, что отдельные виды работ по капитальному ремонту многоквартирного дома будут запланированы на разные годы реализации региональной программы.
Региональная программа должна обновляться (актуализироваться) не реже чем один раз в год (ст.
168, ч. 5). При этом из программы будут исключаться многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, и включаться многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию по завершению строительства, учитываться ремонты, сроки которых переносятся по решению собственников помещений на более поздний год.
Срок, на который формируется региональная программа, должен быть таким, чтобы за время ее выполнения во всех многоквартирных домах на территории субъекта Российской Федерации был проведен капитальный ремонт (ст. 168, ч.2). Исходя из этого, можно ожидать, что региональные программы будут приниматься на срок не менее 25-30 лет (за этот срок капитальный ремонт понадобится самым новым многоквартирным домам, включенным в региональную программу).

Институт экон омики города
8
Учитывая постоянное старение жилищного фонда, а также ежегодное введение в эксплуатацию новых домов, срок окончания региональной программы будет отодвигаться все дальше и дальше во времени. Поэтому, если в федеральное законодательство не будет внесено изменений, региональные программы капремонта будут «вечными».
Очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в региональной программе (на какой год планировать капитальный ремонт для того или иного года) должна определяться исходя из критериев, установленных законом субъекта Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что Жилищный кодекс уже установил, что в первоочередном порядке региональной программой должно предусматриваться проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 168, ч. 3):
•
проведение капитального ремонта которых требовалось на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы);
•
необходимость капитального ремонта которых установлена в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации (далее – порядок установления необходимости капитального ремонта).
Перенесение установленного региональной программой срока проведения капитального
ремонта многоквартирного дома на более поздний период,

  1   2   3   4