Курсовая работа оценка. Теоретические основы оценки недвижимости
 Скачать 83.27 Kb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ В условиях рыночных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, «второй природы», в которой, как в «сухом остатке» овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. Тема курсовой работы крайне актуальна в связи с не стабильной ситуацией экономики РФ, что оказывает влияние на оценку недвижимости, а в частности пересмотр методик оценки недвижимости. Предметом исследования является методология оценки недвижимости. Объектам исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценки стоимости недвижимости, а также методические подходы к анализу рынка недвижимости. Цель данной работы заключается исследовании методических проблем оценки недвижимости. Поставленная цель определила следующие основные задачи, которые подлежали решению в рамках данной работы: раскрыть основные характеристики применения трех подходов оценки; определить основные проблемы методов оценки недвижимости дать рекомендации по решению выявленных проблем Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; стационарные сооружения благоустройства территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Можно выделить следующие признаки недвижимости: недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; долговечность объекта инвестирования; каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью. Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора. Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты. Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы); Конституционные законы; Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной; Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения). Конституция - гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; - определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; - устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; - гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ. Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: - определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; - описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; - нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры. В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; - пользования общим имуществом собственников помещений; - отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; - учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; - переустройства и перепланировки жилых помещений; - управления многоквартирными домами; - создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; - предоставления коммунальных услуг; - контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности. В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. [2] Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода. Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости. 1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект [1] и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д. После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. [2] . Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем. 2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае. 3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. 4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного. Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций: 1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов); 2) определение стоимости замещения; 3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение); 4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли. Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости [3] - представляет собой изучение: - права собственности на земельный участок; - физические характеристики земельного участка; - данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; - экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок. Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Дворецкий» и др. Вторая операция – определение валовой стоимости замещения. Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Метод сравнительной едининцы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр,1 норма-час и т.д. Метод количественного обследования я заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Обычно косвенные затраты составляют 10 – 15 процентов от региональной стоимости строительства. Третья операция – определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический). На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод). В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания [10] определяется как взвешенная величина. Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рисунке 1. С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни: 1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта. 2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать. 3. Типичный срок физической жизни [11] |
перейти в каталог файлов