Имущественные отношения в РФ имущественные отношения в РФ

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
№ 1 (136) 2013 64
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
В ближайшие несколько лет в России должно пройти сразу несколько крупных спортивных мероприятий: Универсиада-2013 в Казани, зимние Олимпийские игры в Сочи в 2014 году, чемпионат мира по футболу в 2018 году. Для их проведения строится большое количество спортивных объектов, многие из которых после этого перейдут в частную собственность. Наряду с этим возрастает интерес бизнеса к индустрии спорта в целом, что находит отражение в увеличении числа сделок по покупке спортивных клубов, на балансах которых среди прочего значатся и стадионы. Все это обусловливает актуальность разработки адекватной методики оценки больших спортивных арен.
Проанализируем деятельность современных больших спортивных арен и определим оптимальный подход к их оценке.
Несмотря на то, что все стадионы в силу своего предназначения обладают набором схожих характеристик, каждый объект в зависимости от вида спорта, для которого он возводится, имеет специфичные факторы, которые должны быть учтены при его проектировании, строительстве, эксплуатации и, соответственно, при оценке. Однако рассмотреть все факторы в рамках одной статьи не представляется возможным, но поскольку футбол с большой степенью уверенности можно отнести к наиболее популярному виду спорта в России, в качестве объекта исследования были выбраны методы оценки именно футбольных стадионов.
Прежде чем анализировать подходы к оценке необходимо выявить особенности футбольных стадионов как объекта оценки.
С момента своего первого упоминания (в античную эпоху) спортивные арены пережили несколько этапов развития, что дает нам возможность сформулировать несколько наиболее важных тенденций их развития:
1) рост стоимости строительства, обусловленный в первую очередь существенными затратами на современное оборудование: инженерные системы, связь и коммуникации, телевидение и радио, оборудование для обеспечения безопасности и комфорта болельщиков;
2) увеличение вместимости стадионов, в том числе расширение уже существующих арен, что объясняется желанием увеличить доход от продажи билетов;
3) применение стандартов «зеленого» строительства и забота об окружающей среде;
4) попытка «встроить» в проект стадиона максимальное число сопутствующих проектов, способных генерировать доход, – офисных, торговых и жилых комплексов.
Наиболее ярким примером подобной тенденции служат практически все проекты стадионов для чемпионата мира-2018. Так, банк ВТБ в рамках реконструкции стадиона
«Динамо» планирует построить торговый, жилой и гостиничный комплексы, а Леонид
Федин, строящий стадион «Спартак», обещает рядом с будущей ареной возвести целый жилой квартал;
5) увеличение числа «побочных» мероприятий, проводимых на стадионе, – концертов, выставок и т. д.
Современные футбольные стадионы
Оценка стоимости больших спортивных
арен (на примере футбольных стадионов)
И.В. Солнцев
доцент кафедры оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва)
Илья Васильевич Солнцев, Ilia.Solntsev@gmail.com

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
65
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru можно охарактеризовать как исключительно уникальные и высокотехнологичные сооружения. Вокруг них строятся городские районы, создается инфраструктура, они являются предметом гордости для команд, которым они принадлежат, и для болельщиков, симпатизирующих этим командам.
В настоящее время функционал футбольных арен не ограничивается лишь площадкой для проведения спортивных мероприятий, они играют важную социальную, культурную, а иногда и политическую роль в жизни общества. В итоге современные стадионы больше похожи на бизнес, чем на объект недвижимости. Их можно отнести к категории недвижимости, приносящей доход, правда, такая недвижимость редко бывает рентабельной исключительно за счет тех средств, которые генерирует «спортивная» составляющая. В первую очередь это обусловлено тем, что капитальные затраты на строительство стадионов представляют собой очень внушительную сумму.
Если рассматривать стадионы как материальные сооружения, то можно выделить одну из их главных особенностей – процесс строительства. Вообще есть два варианта строительства спортивной арены
1
: с заложенным бюджетом, за рамки которого нельзя выходить ни в коем случае, либо проект, бюджет которого устанавливается на основе длительного и тщательного планирования. В первом случае размер бюджета является ограничителем, а во втором он зависит от спланированного объема работ.
Как правило, процесс строительства состоит из следующих этапов:
1) стадия планирования:
• решение о расположении объекта, создании транспортной и инженерной инфраструктуры;
• анализ земельного участка с точки зрения возможности строительства на нем стадиона (форма участка, окружение, собственники соседних участков, соблюдение градостроительного, экологического законодательства и норм о защите культурного, исторического и архитектурного наследия);
• анализ грунта на предмет возможности строительства стадиона (глубина залегания грунтовых вод, уровень радиации);
• исследование климатических и природных условий, свойственных местности (роза ветров, угроза землетрясений, наводнений и т. д.);
• анализ градостроительных планов близлежащих территорий с целью прогнозирования будущего окружения стадиона;
• принятие решения о вместимости объекта;
• определение мероприятий, которые потенциально могут проводиться на стадионе;
• принятие решения о количестве и расположении магазинов, ресторанов, времени их работы;
• разработка планов необходимых вспомогательных помещений;
• согласование с общественностью (жителями соседних домов, владельцами близлежащей недвижимости и т. д.);
• определение стоимости строительства и затрат на эксплуатацию;
• определение источников дохода и расчет срока окупаемости;
2) стадия проектирования:
• проектирование архитектурного дизайна;
• подготовка предварительных схем и строительных смет;
• дальнейшая проработка дизайна с учетом установки систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
• подготовка и согласование юридических документов;
• согласование проекта с государственными структурами;
3) стадия строительства:
1
Managing sport facilities / Gil Fried. 2nd ed. 2010. P. 86.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
№ 1 (136) 2013 66
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
• выбор строительной компании, генерального подрядчика и субподрядчиков;
• разработка и согласование графика строительных работ;
• проведение строительных работ;
• финальные инспекции и проверки;
4) стадия эксплуатации.
Основными статьями затрат, которые необходимо учитывать при оценке стадиона, являются следующие:
1) предварительные затраты:
• приобретение (либо безвозмездное получение, например от местных властей) земли;
• проверка земли с санитарной точки зрения;
• затраты на долговое финансирование;
• затраты на консультационные услуги;
2) затраты, связанные с архитектурными разработками;
• разработка архитектурных и инженерных планов;
• прочие проектные затраты;
3) затраты, связанные со строительством;
• согласование строительного проекта;
• оплата услуг подрядных и субподрядных организаций;
• затраты на организацию контроля за процессом строительства;
4) затраты на материалы и оборудование;
5) страхование;
6) создание транспортной и инженерной инфраструктуры;
7) безопасность;
8) непредвиденные затраты.
Очевидно, что для каждого сооружения величина затрат не будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от таких факторов, как выбор поставщиков, доступность материалов, сезонность, административный ресурс, процентные и налоговые платежи и т. д.
После того как стадион построен и введен в эксплуатацию, он начинает генерировать доход. Теоретически у современной футбольной арены могут быть различные источники дохода, за счет которых без привязки друг к другу должны покрываться затратные составляющие (см. табл. 1).
Согласно исследованию компании
Sport+Markt «International Stadia Operators
Survey 2011» [9] в среднем за год на европейском футбольном стадионе проходит 26 матчей, 2–3 концерта, 2–5 соревнований по другим видам спорта и около 14 прочих мероприятий (выставки, съезды и т. д.). При этом основная «спортивная» деятельность приносит стадиону 64 процента от всего объема выручки (рис. 1).
Таблица 1
Доходы и затраты стадиона
Доходы
Затраты
Продажа абонементов
Заработная плата
Продажа билетов
Плановые ремонтные работы
VIP-ложи
Расходные материалы
Право на название
Уборка
Рекламные стенды
Коммунальные услуги
Парковка
Страхование
Арендные платежи за вспомогательные помещения
Расходы на обслуживание долга
Доход от дополнительных мероприятий
Налоги

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
67
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Разумеется, у каждого стадиона будет своя структура доходов. Например, по данным Sport+Markt, 40 процентов стадионов Европы имеют рестораны и бары,
30 процентов сдают площади под офисы,
27 открывают магазины атрибутики, 25 – фитнес-центры, 25 – музеи клуба, который играет на этом стадионе, 10 процентов арен отводят помещения для развлечений. Интересно, что 12 процентов стадионов имеют свои часовни [9].
По данным исследования KPMG [7], чем больше вместимость стадиона, тем большее количество услуг он предоставляет болельщикам. Перечень максимально возможных услуг выглядит следующим образом:
• рестораны, бары;
• конференц-залы;
• корпоративные ложи;
• ресторанное обслуживание;
• торговые точки;
• места премиум-класса и VIP-ложи
(10%);
• торгово-развлекательные зоны;
• музей;
• подземная автостоянка;
• гостиница;
• музыкальная арена;
• ночной клуб;
• офисы.
Как уже отмечалось, продажа билетов является основным доходом футбольного стадиона, особенно если у команды множество верных болельщиков и (или) неплохие показатели в турнирной таблице. В настоящее время для удобства фанатов существуют различные способы приобретения билетов, а также несколько их видов. Можно купить билет на одну игру, абонемент на весь сезон, арендовать VIP-ложу, а можно забронировать одно персональное место на трибунах. Доходы от продажи билетов во многом будут зависеть от того, насколько грамотно менеджмент стадиона идентифицировал политику в области продажи билетов, а также схему ценообразования.
Например, очень важно, через какие каналы болельщик может купить билет – кассы стадиона, билетные кассы в городе, фирменные магазины клуба, интернет-сайты.
Еще один источник дохода – титульное спонсорство спортивных арен – получил довольное широкое распространение. Так, согласно еще одному исследованию компании Sport+Markt [10] в 2011 году европейские стадионы должны были заработать на продаже прав наименования около 87 миллионов евро (рис. 1).
Однако возможность заработать на названии стадиона во многом зависит от популярности и успехов команды, которая будет на нем играть. Также нужно учитывать довольно жесткое отношение к названиям стадионов со стороны Европейского футРис. 1. Доходы европейских стадионов от продажи прав наименования, млн евро
48,5 64 72 78 87 0
20 40 60 80 100 2007 2008 2009 2010 2011 год до хо д

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
№ 1 (136) 2013 68
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru больного союза (УЕФА): он попросту запретил использование коммерческих названий в своих официальных документах. По этой причине в чемпионате Англии «Арсенал» играет на «Emirates Stadium», а соперников по Лиге чемпионов принимает на «Arsenal
Stadium». Тем не менее опыт лондонского клуба следует признать наиболее удачным – он заработал 100 миллионов фунтов стерлингов за 10 лет, а название «Emirates
Stadium» прочно укоренилось в футбольном обиходе.
Как правило, договоры о продаже права наименования заключаются еще на стадии строительства стадиона. Во многом это объясняется непростым согласованием с болельщиками, которые часто выступают против коммерциализации названия.
В первую очередь это касается проектов реконструкции, когда речь идет о смене наименования арены. В этом смысле иллюстративен пример «Ньюкасла», который не один год пытался продать название домашней арены «Сент-Джеймс Парк», каждый раз сталкиваясь с яростным противодействием своих преданных фанатов.
Любопытная ситуация сложилась в бразильском футболе, где клубы, живущие в основном за счет продажи игроков в Европу, ищут альтернативные способы пополнения собственных бюджетов. За последние два года многие из них заключили сделки по продаже названий своих стадионов. Но желаемого эффект спонсоры не добились не в последнюю очередь из-за непримиримой позиции ведущих средств массовой информации (далее – СМИ): газеты и телеканалы категорически отказались использовать коммерческие названия арен.
Говоря о российской практике, можно упомянуть строящийся стадион в Петровском парке, который будет носить название «ВТБ
Арена парк», а также будущую «ГазпромАрену» на Крестовском острове в СанктПетербурге. Однако учитывая, что упомянутые компании финансируют строительство этих арен, пока неясно, будут ли они отдельно оплачивать право наименования.
В настоящее время, как уже было сказано, произошел переход от строительства стадионов, предназначенных для проведения только спортивных мероприятий, к сооружению многофункциональных комплексов, сочетающих в себе торгово-развлекательные центры, офисные помещения, складские помещения и непосредственно арену для проведения соревнований.
До начала 90-х годов XX века большинство стадионов были открыты только в дни матчей, они имели только один источник доходов – от продажи билетов. Получалось так, что стадион, в который вложили огромные средства, бо
́льшую часть времени простаивал без дела. Только позже спортивные арены стали рассматривать с точки зрения возможности получения дополнительных доходов от «неспортивной» деятельности.
В силу конструктивных особенностей под трибунами стадиона предусмотрено огромное свободное пространство, которое можно использовать для различных целей. Сейчас уже есть случаи, когда это пространство сдается в аренду, например на стадионе «Олимпийский» в Москве.
Однако это, скорее, пример того, как не должны сдаваться в аренду помещения на стадионах, поскольку «Олимпийский» давно перестал ассоциироваться со спортивными мероприятиями и превратился в многофункциональный объект не самого высокого класса. В современных проектах стадионов уже заранее заложены площади под определенные виды деятельности.
Таким образом, стадион становится не просто спортивным центром того региона или района, в котором он находится, но и социальным, торговым, бизнес-центром.
При грамотно выработанной политике они могут объединить на своих площадях крупнейших ритейлеров, ведущие компании из разных отраслей, чтобы люди могли получить все, что им необходимо, в одном месте. Стадион при этом получает дополнительные источники дохода, сокращая срок окупаемости. Можно выделить несомнен-

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
69
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru ные положительные характеристики таких площадей на территории футбольных арен:
• стадион является точкой притяжения для большого числа людей, обеспечивая тем самым стабильный и высокий поток потребителей для арендаторов;
• эффективность затрат (поскольку торговые площади появились за счет строительства другого объекта, то есть стадиона);
• транспортная доступность. Это связано с тем, что изначальное место строительства арены выбирается исходя из лучшей транспортной доступности для болельщиков либо для стадиона строится новая транспортная инфраструктура (в качестве примера можно привести запланированное строительство новой станции метро рядом со стадионом «Спартак» в Москве).
Также стоит отметить наличие парковки, которая может быть использована посетителями торгового и офисного центров, а также прочих объектов;
• размещение различных помещений под одной крышей значительно сокращает объемы потребляемой энергии.
Применение доходного, сравнительного
и затратного подходов к оценке
футбольных стадионов
Доходный подход
Согласно доходному подходу стоимость объекта оценки может быть определена путем расчета текущей стоимости ожидаемых доходов (расходов), с учетом адекватной нормы доходности и всех возможных рисков, связанных с деятельностью объекта оценки. Наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков (DCF).
При этом метод DCF позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а метод капитализации используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью.
Изначально применение доходного подхода к оценке больших спортивных арен затруднено из-за того, что точно спрогнозировать денежные потоки, которые будет приносить стадион, очень сложно. К примеру, основной доход арена будет получать в день матча (Match day revenue), но как определить посещаемость, которая во многом зависит от успехов команды, играющей на этой арене. В один год команда может показывать феноменальные результаты, играть в еврокубках и бороться за чемпионство в Первенстве страны, а в другой все может получиться с точностью до наоборот.
Таким образом, денежные потоки любого стадиона очень редко будут отличаться стабильностью. В связи с этим для оценки лучше использовать метод дисконтированных денежных потоков.
Основная цель (и одновременно проблема) применения доходного подхода заключается в том, чтобы максимально точно учесть все источники дохода стадиона, типовая структура которых может выглядеть так:
1) доходы от продажи билетов, в том числе
2
:
• продажа сезонных абонементов;
• продажа билетов разных ценовых категорий;
• продажа мест в ложах;
• продажа билетов на матчи в еврокубках;
• продажа билетов на матчи сборной
(с учетом доли Российского футбольного союза; далее – РФС);
2) сдача в аренду офисных/торговых площадей (в том числе под бары и рестораны);
2
По статье «продажа билетов» в доходном подходе целесообразно предусмотреть несколько сценариев исходя из различной посещаемости матчей.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
№ 1 (136) 2013 70
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
3) продажа права наименования стадиона;
4) доходы от рекламы;
5) проведение дополнительных мероприятий (концерты, автошоу, боксерские поединки, политические выступления);
6) аренда футбольного поля (для частных лиц и организаций).
Что касается операционных расходов, то департамент лицензирования аренРоссийской футбольной премьер-лиги (РФПЛ) оценивает среднюю стоимость эксплуатации российского футбольного стадиона вместимостью от 5 тысяч зрителей не менее чем в 20–50 миллионов рублей в год (в зависимости от региона). Руководствуясь же интервью с менеджерами крупных футбольных стадионов, можно сделать вывод о том, что в среднем операционные расходы составляют 15 процентов от выручки [4].
Также нужно учесть налог на имущество, в отношении уплаты которого существуют два варианта развития событий: если на стадионе будут проходить матчи Чемпионата мира по футболу в 2018 году, тогда в соответствии с проектом федерального закона «Об организации и о проведении в
Российской Федерации Чемпионата мира по футболу ФИФА 2018 года, Кубка конференций ФИФА
3
по футболу 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации»
4
на время организации и проведения Кубка мира налог на имущество применяться не будет, в противном же случае необходимо будет уплачивать этот налог.
Что касается периода прогнозирования, то, несмотря на то, что срок полезной службы и экономической жизни у стадионов в среднем равен 30 годам
5
, строить прогнозную модель на столь длительный период для российских условий было бы некорректно. Представляется, что наиболее приемлемым является прогнозный период в 5–7 лет, по окончании которых необходимо рассчитать стоимость реверсии с использованием модели Гордона.
Особого внимания заслуживает расчет ставки дисконтирования, который должен производиться с учетом специфики футбольного стадиона, а именно рисков, характерных для него. Возможно применение модели кумулятивного построения в соответствие со следующим выражением:
R
d
= R
f
+P
1
+P
2
+P
3
,
где R
d
– ставка дисконтирования;
R
f
– безрисковая ставка;
P
1
– премия за риск инвестирования в объект недвижимости;
P
2
– премия за низкую ликвидность;
P
3
– премия за инвестиционный менеджмент.
В качестве безрисковой может быть взята ставка купона по государственным облигациям.
Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости предлагается рассчитывать методом суммирования, с внесением специфичных видов риска, присущих футбольным стадионам, а именно:
• высокий уровень конкуренции в части проведения альтернативных мероприятий (концертов, выставок) и сдачи в аренду коммерческих площадей;
• низкий уровень игры и достижений команды, для которой оцениваемый стадион является домашним;
• риск вандализма со стороны фанатов.
Премия за низкую ликвидность обычно рассчитывается по следующей формуле:
f
ec
R
P
t ,
=
×
12
где t
ec
– срок экспозиции объекта.
3
ФИФА – Международная футбольная федерация (фр. F
édération internationale de football association, сокр.
FIFA, в русской транслитерации ФИФА
́).
4
URL: https://www.economy.gov.ru/minec/about/structure/depRegulatingInfluence/doc20110705_5 5
Managing sport facilities / Gil Fried. 2nd ed. P. 185.

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
71
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Однако при оценке футбольного стадиона не совсем понятно, что брать в качестве срока экспозиции, ведь такие объекты не выставляются на продажу регулярно, как это происходит с офисными или торговыми помещениями. В связи с этим возможно использовать предельное значение премии –
4–5 процентов. Премия за инвестиционный менеджмент также может быть принята на уровне 4–5 процентов, поскольку для того чтобы управлять таким объектом, как футбольный стадион, требуются очень серьезные управленческие навыки и соответствующий опыт.

  1   2   3