ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| § 7. Ограничения прав собственников реального имущества в интересах третьих лиц (частные ограничения) Сервитут (easement) - имущественное право, которое принадлежит лицу или группе лиц, позволяет использовать землю другого лица для особой цели, не противоречащей праву на имущество владельца земли. Сервитутом являются свобода, привилегия или выгода, польза от чужого имущества. Сервитут не имеет владельческого характера, но он всегда следует юридической судьбе этого имущества. Сервитут дает право его обладателю использовать землю особым способом <1>. Иллюстрацией могут служить случаи права прохода через чужую землю, прокладки публичных сооружений телефонной связи, трубопроводов, осушительных систем и т.п. -------------------------------- <1> См.: Jennings M.M. Real Estate Law. Cengage Learning, 2010. P. 71. Easement appurtenant (сервитут-принадлежность) устанавливается в отношении земли для получения пользы его обладателя. Для этого должны быть два участка земли, которые принадлежат разным владельцам. Один участок признается господствующим, это земля, для пользы которой устанавливается сервитут. Другой участок - служащий участок земли, который обременен сервитутом. Сервитут-принадлежность - это паразит, который присосался к своему хозяину - земле - господствующему титулу и не может жить отдельно без этого титула <1>. -------------------------------- <1> См.: Cribbet J.E., Johnson C.W. Op. cit. P. 375. Сервитут - соглашение, примером которого может служить случай, когда собственник земли не имеет доступа к дороге, от которой ее отделяет чужой участок. В этом случае собственник "запертой" земли покупает у другого собственника право прохода через его землю. Могут быть установлены affirmative easements (разрешительные сервитуты) или negative easements (запретительные сервитуты). Разрешительный сервитут дает право его владельцу совершать определенные действия на чужой земле, а запретительный сервитут лишает собственника права делать что-то на своей земле. Например, может быть установлен запретительный сервитут, для того чтобы сосед не мог построить высокое здание, которое бы затеняло другой участок. Существуют различные способы установления сервитутов. Express easement (выраженный сервитут) устанавливается на основании действий сторон, т.е. договора, документа о передаче титула на реальное имущество или завещания. Implied easement (подразумеваемый сервитут) может быть установлен в силу закона, сложившейся практики, обычаев, основан на особых фактах и обстоятельствах. Easement by prescription (сервитут в силу предписания) устанавливается тогда, когда лицо действительно использует чужую землю в интересах господствующего участка, использует ее открыто, такое использование продолжается в течение периода, предусмотренного законом (как правило, этот срок составляет от 5 до 30 лет). Одним из главных условий признания такого сервитута является тот факт, что собственник используемого участка не предъявил в течение определенного в законе срока иск о защите своих прав. Обычно должны быть соблюдены следующие условия для установления сервитута: сервитут противоречит интересам землевладельца, который поэтому не дает разрешения; о сервитуте всем известно; сервитут действует постоянно, без каких-либо перерывов; сервитут действует в течение такого периода, который предусмотрен законом. В давние времена сервитуты могли быть созданы путем соглашения сторон и составления документа, скрепленного печатью. В настоящее время предусмотрены следующие формальные требования для установления или сохранения уже существующего сервитута. Так, лицо, которое передает титул fee simple, может создать или сохранить сервитут в отношении земли, которая передается. Особенно это касается интереса права прохода. В этом случае может быть заключен договор, обязывающий владельца, которому передается земля, передать сервитут лицу, которое передает землю. Однако те лица, которые передают землю, обычно применяют более простой способ, включая в акт о передаче титула условие о резервировании или об исключении сервитута, т.е. сервитут не передается новому владельцу служащей земли. Английские суды не разрешают это делать, а американские суды, наоборот, разрешают. Лица, которые передают титул fee simple, обычно пытаются зарезервировать сервитут в документе о передаче в пользу третьей стороны - собственника прилегающей земли. В результате сложилась следующая практика. Если система регистрации прав на землю, которая должна обеспечить определенность титула, не предусматривает уведомления добросовестного покупателя о существовании сервитута, который сохранен в интересах третьих лиц, то такой покупатель не будет иметь обязательств по сохранению сервитута. Однако из этого не следует, что приобретатель титула fee simple и его наследники не должны соблюдать условия документа о передаче. Когда титул на господствующий участок передается, то сервитут следует за ним, даже если он не упомянут в документе о передаче титула. Если лицо, которое передает господствующий участок, хочет препятствовать передаче сервитута - принадлежности лицу, которому оно передает титул, это можно сделать, предусмотрев специальное условие в документе о передаче, которое, однако, может привести к прекращению действия сервитута <1>. -------------------------------- <1> См.: Cadwalader v. Bailey, 17 R. I. 495, 23 A20, 14 L. R. A. 300 (1891). Нередки случаи возникновения конфликтов между обладателем сервитута и владельцем служащего земельного участка. Споры обычно возникают в случаях, когда суть сервитута четко не определена или когда есть неопределенность в случае установления сервитута в силу закона. Решение по таким сервитутам принимается на основании принципа обоснованности. Например, давно существовал сервитут о праве проезда через чужой участок на повозках, запряженных лошадьми, до фермы. Позднее это право может означать право проезда на автомобилях для доставки грузов на новую фабрику на ферме. При этом не будет возникать дополнительного материального обременения на служащую землю <1>. Примером может также служить решение суда о том, что право прохода на соседнюю ферму не может использоваться как право прохода в колонию нудистов, расположенную на этой ферме <2>. -------------------------------- <1> См.: S.S. Kresge Co. v. Winkelman Realty Co., 260. Wis. 372, 50 N. W. 2d 920 (1952). <2> См.: Bartholomew v. Stahell, 86 Cal. App. 2d 844, 195 P. 2d 824 (1948). Передача сервитута его обладателем двум и более лицам ("расщепление сервитута") может создать "дополнительную нагрузку" на служащий участок. Предположим, что фермер, который обладает сервитутом, чтобы пересекать соседскую землю, делит свою землю на сотни участков для застройки жилыми домами. Это может привести к увеличению дорожного движения, однако не обязательно создаст дополнительную нагрузку. Объясняется это тем, что в момент создания сервитута о праве прохода предполагалось: фермерская земля будет разделена на участки для строительства жилых домов <1>. -------------------------------- <1> См.: Wood v. Ashby, 122 Utah 580, 253 P. 2d 351 (1952). Сервитут прекращается по основаниям, которые были предусмотрены при его установлении. Как и любой иной интерес в отношении земли, он может быть создан на период жизни его обладателя или для определенной цели, и он может прекратиться, когда эта цель достигнута. Сервитут, установление которого необходимо в силу закона, прекращается, когда необходимость в нем отпадает. Срок действия подавляющего числа сервитутов, однако, не ограничен, и требуются особые основания для их прекращения. Примером служит случай, когда "объединяются" титулы на господствующий и служащий участки в лице одного владельца. То есть сервитут может быть прекращен в случаях, когда одно и то же лицо становится владельцем как господствующего, так и служащего участка, в отношении которого установлен сервитут. Можно сказать соответственно, что одно и то же лицо не может иметь сервитут в отношении своей собственной земли <1>. -------------------------------- <1> См.: Trimble v. King, 131 Ky. 1, 114 S. W. 317 (1908). Существует еще один вид имущественных интересов - право на получение дохода (profit a prendre). По своей сути это тоже сервитут, плюс еще право использовать чужую землю, извлекать часть почвы или плодов земли. Примером может служить право пройти на морской берег, принадлежащий иному лицу, и собирать морские водоросли для удобрения своего участка. Большая часть норм, регулирующих право на получение дохода, была разработана в старом английском праве, решениях судов, касавшихся сбора морских водорослей. Однако в настоящее время этот инструмент применяется главным образом в отношении добычи гравия, полезных ископаемых и рубки древесины. В английском праве существовало различие между сервитутом и правом на получение дохода. Сервитут мог существовать, только если он принадлежал другой земле, которой не владел обладатель сервитута. Однако право на получение дохода могло быть установлено отдельно от какой-либо земли, т.е. оно могло быть "привязано" к личности и иметь тем самым персональный характер. Иногда право на получение дохода называют easement in gross (личным, персональным сервитутом), и он не принадлежит никакой земле. Он возникает, когда служащий участок существует без господствующего участка. Этот вид сервитута принадлежит лично его владельцу, и он не следует юридической судьбе земли. Например, на участке растут деревья и собственник этого участка договаривается с другим лицом, что это лицо будет рубить их. Тот, кто будет рубить деревья, будет владеть личным сервитутом и правом получать выгоду от их продажи. По общему праву такой сервитут, как правило, не может быть передан другому лицу. При передаче титула на землю право на получение дохода, которое установлено в отношении другой земли, подчиняется тем же правилам, которые применяются к сервитутам. Американские суды допускают возможность передачи личных коммерческих сервитутов <1>, но не признают возможность передачи некоммерческих персональных сервитутов <2>. По закону персональные сервитуты, установленные в публичных интересах, например для сохранения исторических памятников, могут быть переданы. Однако сервитуты, установленные исключительно для личной пользы, например для некоммерческого лова рыбы в соседском пруду, суды не признают. -------------------------------- <1> См.: Miller v. Lutheran Conference and Camp Ass'n, 331 Pa. 241, 200 A. 646, 130 A. L. R. 1245 (1938). <2> См.: Estate of Thompson v. Wade, 69 N. Y. 2d 570, 516 N. Y. S. 2d 614, 509 N. E. 2d 309 (1987). Сервитут прекращается, когда владелец личного сервитута приобретает право собственности на служащий участок, когда владелец господствующего участка составляет акт о передаче в пользу владельца служащего участка земли и в случае отказа от сервитута. Находиться на чужой земле можно на основании разрешения (license), которое дает землевладелец. Это некое иллюзорное право. Профессор Уэсли Хофелд назвал термин "разрешение" "хамелеоном, меняющим окраску... словом, пригодным и соблазнительным для определения неясности" <1>. Разрешение не признается в качестве интереса в отношении земли. Этот термин просто используется для разграничения определенных действий от нарушения границ владения. Разрешение, действующее в отношении чужой земли, не предоставляет возможности его защиты от нарушений третьими лицами. Прекращение действия разрешения по воле лица, давшего разрешение, - ключевой момент, различающий разрешение и сервитут <2>. -------------------------------- <1> Hohfeld W. Faulty Analysis in Easement and License Cases // 27 Yale Law Journal. 1917. P. 92. <2> См.: Baseball Publishing Co. v. Bruton, 302 Mass. 54, 18 N. E. 2d 362, 119 A. L. R. 1518 (1938). Несоблюдение условий, которые требуются для установления сервитута, могут иметь своим результатом разрешение, несмотря на очевидные намерения сторон. Разрешение может стать безотзывным, потому что были предприняты действия, основанные на предположении о том, что разрешение будет действовать. Однако это может означать только то, что сервитут был установлен на основании estoppel (лишения права возражения) <1>. -------------------------------- <1> См.: Stoner v. Zucker, 148 Cal. 516, 83 P. 808 (1906). Для того чтобы избежать проблем, связанных с нарушением границ владения или причинения неудобств, на землевладельцев возлагаются определенные обязанности в отношении тех лиц, которые находятся на их земле. Такие лица подразделяются на три категории: нарушители границ владения; лица, получившие на это разрешение; лица, которых пригласили. Традиционно лица каждой категории имеют разный статус и землевладельцы имеют в отношении этих лиц разные обязанности. Нарушителями границ владения считаются лица, которые находятся на чужой земле без разрешения. Землевладельцы могут предпринимать соответствующие действия, чтобы удалять этих лиц со своей земли, но они не вправе намеренно причинять им телесные повреждения или убивать их. Лицами, получившими разрешения находиться на чужой земле, во многих штатах признаются пожарные, полицейские, медицинские работники. Считается, что они уже имеют разрешение на доступ на чужую землю, для того чтобы выполнять свои профессиональные обязанности. В отношении таких лиц землевладельцы должны проявлять заботу. Они должны предупреждать их обо всех недостатках, о которых осведомлены владельцы, опасностях, с которыми эти люди могут столкнуться, например о сломанных ступенях на лестнице, об опасных животных. Аналогичные обязанности землевладельцев возникают в случаях, когда они приглашают гостей к себе домой. Соглашение об ограничениях (restrictive covenant), ограничивающее использование имущества или запрещающее определенные виды его использования, нередко включают в содержание документа о передаче титула. Соглашения об ограничениях разрешают владельцам соседнего имущества, которые имеют такие соглашения, требовать в судебном порядке исполнения условий этих соглашений. Такого рода положения в документах о передаче титула обычно увеличивают стоимость реального имущества, обеспечивая контроль за застройкой. Застройщики довольно часто используют соглашения об ограничениях после раздела земельных участков, кварталов и улиц. Ограничения на использование земли могут включать условия, предусматривающие строительство жилых домов для проживания только одной семьи, расстояния, на которых должны быть построены дома, от улицы и от границ участка, ограничения на строительство каких-либо сооружений, не соединенных с жилым домом. Часто встречаются соглашения об ограничениях, которые определяют минимальную площадь жилых домов. Лицо, которое покупает земельный участок в районе застройки и заключает соглашение об ограничениях, обязано соблюдать установленные условия. При продаже имущества новый покупатель также обязан соблюдать такие соглашения, поскольку они следуют юридической судьбе реального имущества. Обычно суды при вынесении решений строго придерживаются условий соглашений об ограничениях, разрешая землевладельцу использовать его землю только для тех целей, которые не запрещены соглашениями или местными правилами. Если застройщик хочет ограничить застройку земельных участков для строительства домов для одной семьи, он должен указать в соглашении формулировку "только для проживания одной семьи", а не "для проживания". Соглашения об ограничениях могут включать, например, такие условия, как обязанность своевременного выполнения ремонтных работ, ограничения, связанные с цветом окраски домов и их украшениями. Могут быть предусмотрены ограничения, определяющие сроки начала украшения домов в праздники и их демонтажа. В соглашениях об ограничениях могут быть также предусмотрены условия: о необходимости установления сервитутов (например, для установки линий электропередач, прокладки дорог); выплате регулярных платежей за ремонт дорог; правилах содержания домашних питомцев и других животных (например, запрет на содержание скота, размножение животных для продажи); правилах, регулирующих ведение домашнего бизнеса; правилах ограничивающих рубку деревьев; требованиях, касающихся видов заборов, которые можно устанавливать, или запрете на огораживание участка, типах сайдинга на доме. В некоторых районах, где случаются природные катаклизмы, например пожары, соглашения могут предусматривать требования о строительстве домов из негорючих материалов. Бывают и курьезные ограничения, например запрет на содержание кошек как в доме, так и на улице в интересах охраны птиц. § 8. Регулирование использования земли в публичных интересах Во времена Уильяма Блэкстоуна право делало акцент на правах владельца земли. Однако сегодня эта ситуация изменилась. Право собственности является исключительным, но оно никогда не было абсолютным правом, оно не было правом без каких-либо ограничений. Существует различие между исключительным и абсолютным правом. Однако раннее общее право концентрировало свое внимание в большей степени на правах землевладельца, чем на его обязанностях в отношении его соседей и общества. Если существуют две стороны права частной собственности: индивидуальная и социальная стороны, то первая из названных доминировала в земельном праве XIX столетия и ранее <1>. -------------------------------- <1> См.: Cribbet J.E., Johnson C.W. Op. cit. P. 344. В США применяется комплекс правовых инструментов, регламентирующих использование реального имущества, находящегося в частной собственности. На местном уровне регулирование использования земель представляет собой процесс разработки и утверждения исчерпывающих планов и официальных карт, зонирование, регулирование раздела земельных участков для застройки и др. Главная цель такого регулирования - устранение условий для создания неудобств в использовании имущества и обеспечение порядка в сфере застройки. Правовыми формами планирования использования земель являются исчерпывающие планы и официальные карты. Исчерпывающие планы отражают все общественные нужды, связанные с использованием земель, они подтверждены предшествующими исследованиями, которые обосновывают намерения местных властей действовать в интересах защиты здоровья населения, безопасности и общего благополучия. Официальная карта специально указывает расположение будущих улиц, парков, дренажных систем и других публичных сооружений на свободных землях на территории муниципалитета. Официальные карты утверждаются местными представительными органами в качестве ордонансов или резолюций, которые действуют в течение определенного времени. Должна быть соблюдена специальная процедура одобрения официальной карты, которая предусматривает уведомление землевладельцев и застройщиков о том, что муниципалитет намеревается приобрести определенную землю для публичного использования в будущем. Устанавливаются запреты на улучшения или строительство зданий в районах, которые зарезервированы и в которых в будущем реальное имущество предполагается выкупить. Суды характеризуют официальную карту как "особый инструмент планирования, отличающийся от зонирования" <1>. На уровне штатов также могут использоваться официальные карты, или "карты резервирования", для определения размещения будущей публичной инфраструктуры таких объектов, как автострады и главные улицы. -------------------------------- <1> См.: Nigro v. Planning Bd. of Saddle River, 112 N. J. 270, 276, 584 A. 2d 1350 (1991). Сущность модели планирования использования земель выражает идеалы, цели, намерения; оценку существующих ресурсов, прогнозирование будущих направлений развития; предложения, касающиеся достижения целей развития общества; рекомендации по осуществлению стратегических направлений и постоянную переоценку и ревизию планов <1>. Этот широкий подход представляет собой противоположность муниципальному зонированию, суть которого состоит в том, что зонирование имеет дело с конкретными участками земли в данном месте и в настоящее время. Несмотря на то что некоторые аспекты прогнозирования также проявляются в ордонансах по зонированию, тем не менее суды обычно рассматривают планирование использования земель и зонирование как отдельные функции <2>. Планирование использования земель и зонирование являются разными примерами осуществления суверенной власти <3>. -------------------------------- <1> См.: Schyktz v. Prittz, 291 Md. 1, 19 - 20, 432 A. 2d 1319 (1981). <2> См.: Haar C.M. In Accordance with a Comprehensive Plan // 68 Harvard Law Revue. 1968. P. 1154. <3> См.: Machado v. Musgrove, 519 So. 2d 629, 631 (Fla. Dist. Ct. App. 1987). Планы разрабатываются для того, чтобы прямо контролировать использование земли и застройку на территории округа или муниципалитета и служить своего рода "конструкцией" для всего будущего развития в пределах данной юрисдикции <1>. Зонирование, с другой стороны, рассматривается скорее как средство, чем как цель. Его задача - применить план для будущего развития общества <2>. -------------------------------- <1> См.: O'Loane v. O'Rourke, 231 Cal. App. 2d 774, 782, 42 Cal. Rptr. 283 (1965). <2> См.: City of Jacksonville Beach v. Grubbs, 461 So. 2d 160, 163 (Fla. Dist. Ct. App. 1984). Уполномочивающий штаты стандартный Акт о зонировании, который был разработан Департаментом торговли США в 1924 г., до сих пор используется как модель закона, который уполномочивает штаты. Этот Акт признает важность совместного планирования и зонирования и пытается предусмотреть, что зонирование должно осуществляться в соответствии с исчерпывающим планом. Однако в этом Акте не удалось определить, что является планом, как он разрабатывается и какова должна быть взаимосвязь планирования и зонирования. Дилемма необходимости "взаимности" была соединена с молчаливым согласием судов с общей муниципальной практикой зонирования без исчерпывающего плана. Суды постоянно выносили решения о том, что при отсутствии особых законодательных полномочий план не обязательно должен быть документом в письменной форме, представлять собой единый документ. Исчерпывающий план, как считали суды, мог содержаться в ордонансах по зонированию или даже в поправках к правилам о зонировании. Законы некоторых штатов требуют, чтобы планы были разработаны отдельно и необязательно был предусмотрен контроль планирования над зонированием. В штатах, где планирование не предусмотрено законом и местные органы не связаны ни с каким процессом исчерпывающего планирования, когда они издают правила по использованию земли, планы не рассматриваются в качестве регулятивных инструментов. Суды признают планы как путеводители, в качестве не более чем общих идей о возможности в будущем использования земель <1>. Иски о том, что особое указание на конкретное имущество собственника земли в местном исчерпывающем плане представляет собой изъятие, суды обычно не удовлетворяют <2>. Как правило, суды не удовлетворяют также иски собственников, возражающих об изъятии у них имущества, только на основании того, что изменения в зонирование земли не соответствуют муниципальному плану. -------------------------------- <1> См.: Cochran v. Planning Bd., 87 N. J. Super. 526. 535, 210 A. 2d 99 (Law Div. 1965). <2> См.: Allen Family Corp. v. City of Kansas City, 525 F. Supp. 38 (W. D. Mo. 1981). В некоторых штатах законы требуют соответствия зонирования использования земель планам, когда планы действительно устанавливают контроль за зонированием, предусматривают требования о получении особых разрешений, зонирование допускает условные виды использования земель, требуется утверждение планов земельных участков и получение разрешений на строительство. В этих штатах ордонансы о зонировании должны соответствовать исчерпывающему плану. Особую роль в регулировании использования земель играет зонирование. Первоначальная цель зонирования состояла в том, чтобы выделить виды использования реального имущества, которые признаны несовместимыми, т.е. регулировать вопросы, связанные с устранением причинения неудобств. Однако на практике зонирование используется как система разрешений для предотвращения причинения вреда в результате застройки уже существующим объектам реального имущества и жителям. В годы, предшествовавшие началу распространения практики зонирования, использование земли регулировалось не только путем предъявления исков о возмещении вреда вследствие причинения неудобств, но также кодексами о строительстве, правилами пожарной безопасности, устанавливались также минимальные требования в строительстве. Еще до того, как стали предъявляться иски по поводу законов о зонировании в начале 1990-х гг., Верховный суд США признал, что на основании police power <1> (полицейских полномочий) допускается осуществление контроля за использованием частного имущества: "Владение всеми видами имущества в этой стране предполагает обязанность владельца так его использовать, чтобы не причинять вред обществу" <2>. В этом решении суд признал, что штат может предъявить требования о признании деятельности пивоваренного завода как причинение неудобств. Этот принцип был применен Верховным судом Виргинии в 1926 г., когда в решении было отмечено, что представительный орган, осуществляя полицейские полномочия, ограничил личные и имущественные права в интересах охраны здоровья, безопасности населения и для обеспечения всеобщего благополучия <3>. -------------------------------- <1> Police power представляет собой полномочия штатов, предусмотренные десятой поправкой к Конституции США, по регулированию обеспечения порядка на своей территории в интересах охраны здоровья, безопасности, морали и общего благополучия населения. <2> См.: Mugler v. Kansas, 123 U. S. 623, 665, 8 S. Ct. 273, 299, 31 L. Ed. 205, 211 (1887). <3> См.: Gorieb v. Fox, 145 Va. 554, 560, 314 S. E. 914, 916 (1926). Таким образом, полномочия местных органов по регулированию использования земель путем зонирования и применения других правил основаны на местных полицейских полномочиях. Некоторые местные органы приняли правила о регулировании размеров зданий и об ограничении их высоты к 1900 г., а город Лос-Анджелес установил правила использования городских районов. Первые правила исчерпывающего зонирования в Нью-Йорке были приняты в 1916 г. Они регулировали высоту зданий, вопросы конфликтных видов использования недвижимости, света и воздушного пространства. В 1926 г. Верховный суд США признал законным ордонанс о зонировании, принятый в деревне Евклид, пригороде Кливленда в штате Огайо в решении по делу Village Euclid v. Ambler Realty Co. <1>. Поэтому в настоящее время широко используется термин "евклидово зонирование" для обозначения обычных схем зонирования. -------------------------------- <1> См.: Village Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U. S. 365, 47 S. Ct. 114, 71 L. Ed. 303 (1926). Ордонанс и карта, одобренные деревней Евклид, определили несколько видов допустимого использования земли, высоту зданий и участки земли, отнесенные к соответствующим зонам в пределах территории деревни. Истец был владельцем 68 акров земли в деревне и планировал использовать землю для промышленных целей. Истец утверждал, что цена земли для этих целей была приблизительно 10 тыс. долл. за акр, но если она будет использоваться для жилищного строительства, то цена уменьшится до 2,5 тыс. долл. за акр. Владелец также утверждал, что ордонанс ограничивает и контролирует законные виды использования его земли, что приводит к экспроприации его имущества и соответственно является неконституционным. Истец требовал вынесения судебного решения, которое бы препятствовало исполнению ордонанса. Признавая законность ордонанса по зонированию, суд в решении установил несколько принципов, которые применяются и в настоящее время. В частности, суд признал, что полицейские полномочия штата и местных властей должны быть гибкими, чтобы позволять изменять условия использования земель. Суд пришел к выводу о законности ордонанса, который исключил определенные виды использования земли в районах зонирования, хотя они и не представляли собой опасности. Были признаны законными также положения ордонанса, утвердившие правила, которые исключили возможность размещения многоквартирных домов, офисов, розничных магазинов, отелей и других подобных объектов в районах, предназначенных для размещения семейных домов. Зонирование - это процесс подразделения земель на местности на районы и установления для каждого района правил, касающихся строительства, расположения сооружений, их внешнего вида и определения целей, для которых земля, здания и сооружения могут быть использованы. Зонирование преследует достижение нескольких целей: препятствовать использованию земель в целях, вредных для общества, и тем самым уменьшить число случаев причинения неудобств; увеличить стоимость реального имущества главным образом путем уменьшения конфликтов в сфере использования земли и увеличить налогооблагаемую базу; направить застройку на те участки, которые в большей степени будут отвечать социальным потребностям; уменьшить застройку земель, прилегающих к населенным пунктам, чтобы сохранить окружающую среду; снизить уровень загрязнения от автомобильных выбросов. Зонирование обычно осуществляется на местном уровне в соответствии с полномочиями, которыми штат наделяет местные органы власти на основании закона штата. Зонирование должно соответствовать уполномочивающему закону штата, конституции штата, Конституции США и всем иным законам штата и федеральным законам, которые ограничивают полномочия по зонированию. Обычно территория зонируется для определенных целей использования. Зонирование может включать регулирование следующих видов деятельности, которые допускаются на конкретных земельных участках: сохранение открытого пространства; проживание людей (малоэтажные жилые дома, дома, предназначенные для проживания одной семьи); использование земель для ведения сельского хозяйства; использование земель с коммерческими или промышленными целями. Определяются расстояния, на которых такие виды деятельности могут осуществляться; плотность застройки; высота зданий и их пространственные параметры; расположение зданий на земельном участке; размеры земельных участков, парковочных стоянок. Некоторые законы о зонировании имеют определенную целевую направленность, означающую, что на территории, подлежащей зонированию, допускается выполнение всех разрешенных видов использования земель, но на территории, на которой уже осуществлено зонирование для определенных целей, использование земель допускается только для уже определенных целей. Другие законы о зонировании могут иметь исключительный характер, т.е. они могут запрещать использование земель для определенных целей. Исключительные виды использования разрешаются законами о зонировании путем применения гибких критериев, предусмотренных в этих законах. Законы о зонировании ограничивают или запрещают некоторые из ранее существовавших видов использования земель. Для того чтобы избежать предъявления исков, новые правила регулирования, законы о зонировании обычно разрешают некоторые несоответствующие новым требованиям виды использования реального имущества в течение конкретного периода. Как правило, законы о зонировании предоставляют определенную степень усмотрения органу по зонированию. Допускаются изменения в зонировании, которые бы в ином случае запрещали использование имущества или отклонения в плотности застройки в контролируемой зоне. Внесение изменений в документы зонирования связано с проблемами зонирования в конкретных местах. Поправки вносятся для того, чтобы дать возможность с пользой использовать тот или иной участок земли, но без какой-либо пользы для общества, и часто это не соответствует исчерпывающему плану, который предполагается осуществить в результате зонирования. Могут быть выделены так называемые плавающие зоны, которые связаны с целями использования земель, которые не привязаны к особой зоне. Орган зонирования решает, когда использование станет приемлемым для того места, в отношении которого этот вид использования следует установить. Договорное или условное зонирование касается изменений в зонировании, обусловленное необходимостью установления сервитутов, которые ограничивают использование земель для определенных целей в публичных интересах. Конституция США и законы о зонировании определяют пределы зонирования. Зонирование для эстетических целей в целом разрешается, особенно тогда, когда оно увеличивает стоимость имущества. Зонирование, которое запрещает возможность людей проживать вместе в зависимости от национальности, считается недействительным согласно Конституции США. В соответствии с конституциями некоторых штатов зонирование, которое делает невозможным проживание людей с низкими доходами, также считается незаконным. Штаты обязывают местные органы применять законы о зонировании, которые создают условия для проживания, доступные для людей с разными экономическими возможностями. В решении суда по делу Village of Belle Ter v. Boraas <1> Верховный суд США признал законность ордонанса по зонированию деревни Белле Терре, к которой был предъявлен иск по поводу того, что правила зонирования ограничили возможное использование жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи, и запретили проживание в жилом помещении более двух лиц, не являющихся семьей, допуская при этом проживание любого числа лиц, связанных узами родства или брака. Суд дал определение понятия "надлежащая правовая процедура" в широком смысле, позволяющее создание в обществе условий, которые бы были привлекательными для жизни и работы. -------------------------------- <1> См.: Village of Belle Terra v. Boraas, 416 U. S. 1, 94 S Ct. 1536, 39 L. Ed. 2d 797 (1974). В настоящее время являются общепризнанными полномочия местных органов применять инструменты контроля за использованием земли, чтобы противостоять все усиливающемуся вторжению урбанизации в условия жизни людей. Как пишет Брехем Бойс Кетчем, "евклидово", т.е. обычное, зонирование не является в полной мере успешным. Это зонирование, будучи наследником доктрины предотвращения создания неудобств, может достичь успешных результатов для защиты здоровья населения, безопасности и благополучия. Однако оно не может служить эффективным инструментом планирования для создания условий сбалансированного развития общества, привлекательного облика городов, красивых городских ландшафтов или доступного жилья. Результатом обычного зонирования является смесь "лоскутных ковриков" - районов, где допускается только один вид использования земель и частных анклавов, имеющих минимальные связи общественного транспорта, минимальные пешеходные и визуальные связи с прилегающими зонами. Обычное зонирование подвергается критике, потому что разграничивает виды использования земель, уменьшает плотность застройки и увеличивает площадь земли, предназначенной для проезда автомобилей <1>. -------------------------------- <1> См.: Ketcham B.B. The Alexandrian Planning Process: an Altarnative to Traditional Zoning and Smart Growth // The Urban Lawyer. 2009. Vol. 41. N 2. P. 339. Евклидово зонирование отдает предпочтение строгому разграничению земли на районы низкоэтажной застройки, которые используются для единственной цели. Такие ограничения по использованию земли представляют собой существенное отклонение от способа, на основе которого строились города в начале XX в. и который широко применялся. В результате американский ландшафт стал фрагментарным, разделенным границами районов зонирования, а места, где люди живут и где работают, находятся далеко друг от друга. Евклидово зонирование, которое было попыткой примирить вступающие в противоречие между собой, конкурирующие виды использования земель в городах, в действительности обострило такого рода проблемы. В связи с этим сейчас предпринимаются попытки выработать принципы новой урбанистической политики, которая акцентирует свое внимание на внешнем облике и архитектурном качестве городской и пригородной окружающей среды. Особое значение имеет eminent domain - право изъятия частной собственности для публичного использования. Пятая поправка к Конституции США гласит: "Частная собственность не может быть изъята в целях публичного использования без справедливой компенсации". Право eminent domain принадлежит каждому независимому государству. Оно не требует конституционного признания, оно является атрибутом суверенитета <1>. -------------------------------- <1> См.: Boom Co. v. Patterson, 98 U. S. 403, 406 (1879). В решении по делу Kohl v. United States <1> суд признал, что это право является необходимым как для деятельности национального Правительства, так и для каждого штата. Возможность использования данного права ограничена полномочиями, предоставляемыми Конституцией США. Прерогатива национального Правительства не может быть ни расширена, ни сужена штатом. Если возникает необходимость использования земель для публичных целей в штате, то Конгресс может узаконить такое изъятие путем принятия решений судами штата с его согласия или федеральными судами без какого-либо согласия штата или с ним <2>. Сначала утверждение о том, что норма о due process <3> (надлежащей правовой процедуре) наделила собственников такими же мерами защиты против штатов, как и пятая поправка в отношении федерального Правительства, было отвергнуто <4>. Однако позднее суды не согласились с положением о том, что размер компенсации в случае изъятия имущества штатом является исключительно вопросом, регулируемым законодательством штата. -------------------------------- <1> См.: Kohl v. United States, 91 U. S. 367 (1876). <2> См.: Chappel v. Unaited States, 160 U. S. 499, 510 (1896). <3> Правовые нормы о соблюдении надлежащей правовой процедуры и справедливой компенсации в случае изъятия частной собственности для публичного использования предусмотрены в пятой поправке к Конституции США, они означают, что государство должно соблюдать фундаментальные конституционные права личности: право на жизнь, свободу и частную собственность. <4> См.: Davidson v. City of New Orleans, 96 U. S. 97 (1878). Право изъятия частной собственности для публичного использования является неотъемлемым полномочием органов власти, оно может осуществляться только на основе законодательства или путем делегирования статутных полномочий другому органу власти. Это право может быть также делегировано частным корпорациям, занимающимся строительством публичных коммерческих сооружений, железных дорог, мостов. Требование о справедливой компенсации является необходимым условием изъятия частной собственности для использования ее в публичных целях. Суды давно признали принцип, согласно которому лишение кого-либо имущества является нарушением этой гарантии, если штат изымает собственность для какой-либо иной цели, чем для публичного использования <1>. -------------------------------- <1> См.: Fallbrook Irrigation Dist. v. Bradly, 164 U. S. 112, 158-59 (1896). Современная концепция понятия "публичное использование" приравнивает ее к полицейским полномочиям (police power), связанным с публичными интересами. В 1945 г. Конгресс США принял Акт "О перестройке старых районов Округа Колумбия", целью которого было определить и перестроить пришедшие в упадок районы в Вашингтоне, для того чтобы сделать город красивым. Было образовано Земельное агентство по перестройке старых районов округа Колумбия, которое было наделено полномочиями изъятия земель для целей публичного использования. В решении Верховного суда США по делу Berman v. Parker <1> был отклонен иск Бермана - владельца магазина в доме, который был предназначен к сносу, о признании незаконным плана перестройки старых районов в округе Колумбия на основании того, что округ использовал право изъятия частной собственности с нарушением принципов надлежащей правовой процедуры и just compensation (справедливой компенсации). Суд пришел к выводу о том, что пятая поправка к Конституции США не ограничивает полномочия Конгресса по изъятию частной собственности за справедливую компенсацию для определенных целей: "Если те, кто управляет округом Колумбия, решают, что столица нации должна быть красивой и безопасной, то в пятой поправке нет ничего такого, что могло бы этому препятствовать". В решении суда также было отмечено: нельзя определить сферу или ограничения полномочия police power, потому что такое определение является естественным результатом законотворчества, связанного с целями деятельности органов власти. Общественная безопасность, охрана здоровья населения, мораль, мир и спокойствие, право и порядок - это традиционные сферы и цели применения данного полномочия. Право изъятия частной собственности непосредственно является целью и средством решения этих вопросов. -------------------------------- <1> См.: Berman v. Parker, 348 U. S. 26, 75 S. Ct. 98, 99 L. Ed. 27 (1954). Вопрос о том, является ли предполагаемое использование изъятого имущества использованием в публичных целях, - это очень важный вопрос, который решает суд. Первоначально суды считали, что термин "публичное использование" было синонимом термина "использование имущества обществом". Если на лицо, в интересах которого изымалось имущество, не возлагалась обязанность предоставить обществу непосредственно право пользоваться и извлекать пользу от изъятого имущества, то такое изъятие считалось незаконным. Но такая точка зрения была отвергнута <1>. -------------------------------- <1> См.: Clark v. Nash, 198 U. S. 361 (1905). Основной спор по поводу понятия "публичное использование" в пятой поправке к Конституции США заключается в том, когда и при каких обстоятельствах государство может использовать право изъятия частной собственности в интересах частного лица в качестве публичного использования. Есть точка зрения, согласно которой изъятие требует признания публичного права собственности на изъятое имущество или публичного доступа к этому имуществу, например в случаях строительства почтового отделения, аэропорта, автомагистрали. Традиционно право изъятия использовалось, чтобы содействовать развитию транспорта, водоснабжения и тому подобным целям, созданию общественных парков, охране мест, представляющих исторический интерес, и др. Противоположное мнение заключается в том, что изъятие может быть справедливым для любого частного использования, когда изъятие служит общей публичной пользе. Согласно этому мнению, изъятие может быть законным в случае наделения частного лица правом изъятия для того, чтобы осуществить застройку земли, построить фабрику или даже казино. Считается, что термины "публичный интерес", "публичное благополучие" более правильны, чем "публичное использование". Такой подход был применен в решении суда по делу Hawaii Housing Authority v. Midkliff <1>. В 1967 г. был принят Акт "О земельной реформе штата Гавайи". Принятие этого Акта было связано с тем, что федеральное Правительство и Правительство штата владели около 49% всех земель, а около 47% земель штата находилось в собственности 72 частных землевладельцев. Законодательный орган штата принял этот Акт, для того чтобы уменьшить концентрацию земельной собственности у этих землевладельцев, а затем продать эти земли их арендаторам. Акт применил метод перераспределения права собственности на землю, который предусматривал изъятие титула у арендодателей - собственников земли и передачу его арендаторам. Суд вынес решение, что принцип публичного использования не препятствует штату Гавайи изъять земли за справедливую компенсацию в целях уменьшения монопольного владения землей. Отметив, что Акт штата Гавайи был обоснованно связан с публичными целями, суд аргументировал свою позицию тем, что "споры относительно мудрости изъятия" были обоснованы законодательным органом, а не федеральными судами. Суд также пришел к выводу, что передача изъятого имущества частным лицам не противоречит закону. -------------------------------- <1> См.: Hawaii Housing Authority v. Midkliff, 467 U. S. 229 (1984). В соответствии с этой точкой зрения Верховный суд США, как и нижестоящие федеральные суды и суды штатов, признал большое число частных проектов соответствующими требованию публичного использования, позволяя тем самым частным застройщикам получать прибыль от изъятия <1>. Результатом этого явилось резкое увеличение числа случаев изъятия в интересах частных лиц. Например, в штате Флорида на Ривьере Бич в результате проекта перестройки жилых кварталов стоимостью 1 млрд. 250 млн. долл. были снесены 1,7 тыс. домов, в которых проживали 5 тыс. человек и находились 300 офисных зданий. В городе Сан Хосе в штате Калифорния одна десятая часть общей территории города, на которой проживала треть населения города, подлежала изъятию. -------------------------------- <1> См.: Gamble v. Eau Claire County, 5 F. 3d 285 (7th Cir. 1993). Грубейшим нарушением закона был случай, когда дом одной семьи был изъят для строительства гольф-клуба. Вместо того чтобы снести дом этой семьи, его реконструировали. В нем были размещены квартиры для проживания управляющих гольф-клуба. Такое решение суд признал в качестве публичного использования <1>. -------------------------------- <1> См.: Zamecnik v. Palm Beach County, 768 So 2d 1217 (Fla. App. 2000). Poletown Neighbourhood v. City of Detroit <1> является одним из самых важных судебных дел, рассмотренных судами штатов, в котором дается определение понятия "публичное использование" в настоящее время. Город Детройт использовал право изъятия частной собственности, чтобы изъять имущество в целом районе для строительства нового завода компании "Дженерал Моторс". Домовладельцы, предъявив иск, аргументировали свою позицию тем, что такое изъятие представляет собой неконституционное частное изъятие, потому что непосредственным и главным получателем выгоды от этого была компания "Дженерал Моторс". Верховный суд штата Мичиган, однако, признал законным изъятие, придя к выводу, что понятия "публичное использование" и "публичная цель" могут использоваться взаимозаменяемо. Суд решил, что, "даже несмотря на то что пользу от изъятия получает только частное лицо", использование муниципалитетом права eminent domain... ведет к достижению двух "существенных публичных целей": снижению уровня безработицы и оживлению местной экономики. -------------------------------- <1> См.: Poletown Neighbourhood v. City of Detroit, 304 N. W. 2d 455 (Mich. 1981). Несколько позднее Верховный суд штата Мичиган вынес иное решение по делу County of Wayne v. Hathcock <1>. Охарактеризовав решение по делу Poletown как "радикальное отступление от конституционных принципов", суд отверг утверждения, что "намерение частного юридического лица получить прибыль было "публичным использованием" как основание для конституционного изъятия, поскольку стремление юридического лица максимально увеличить свою прибыль содействует оздоровлению экономики". В результате суд вынес решение, что изъятие 1,3 тыс. акров частных земель для строительства бизнес- и технологического парков, которыми будут владеть и которые будут контролировать частные лица, было не соответствующим Конституции штата Мичиган. -------------------------------- <1> См.: County of Wayne v. Hathcock, 684 N. W. 2d 765 (Mich. 2004). Возможность Верховного суда США оценить принцип "публичного использования" представилась в деле Kelo v. City of New London <1>. Город Нью-Лондон <2> делегировал свои полномочия по изъятию частной собственности строительной компании, которая обязалась оживить экономику города и его прибрежные районы. Строительная компания решила снести более 90 домов и небольших офисных зданий, с тем чтобы на их месте построить частные офисные здания и отель на берегу реки. После того как семь домовладельцев отказались продать свое имущество, корпорация приобрела титул на землю на основании делегированного ей права eminent domain. Городские власти утверждали, что изъятие было законным, так как город переживал экономический спад уже в течение 30 лет, были сокращены 1,9 тыс. бюджетных рабочих мест и нет иных способов увеличить сбор налогов, необходимых для содержания школ и работы городских служб. Итогом судебного разбирательства стало решение Верховного суда США, который признал законным решение нижестоящих судов об изъятии, поскольку изъятие земли для целей экономического развития соответствует принципу публичного использования. -------------------------------- <1> См.: Kelo v. City of New London, 545 U. S. 469 (2005). <2> Нью-Лондон - небольшой портовый городок в штате Коннектикут площадью 6 кв. миль с населением 25 тыс. человек, расположенный между городами Бостон и Нью-Йорк в устье реки Темза. При осуществлении права изъятия лицу, чье имущество изъято, должна быть выплачена адекватная компенсация. Пятая поправка к Конституции США гарантирует, что частная собственность не может быть изъята для публичного использования без справедливой компенсации. Поправка ограничивает правительство заставлять отдельных людей нести публичное бремя, которое по справедливости должно возлагаться на общество в целом <1>. Справедливой компенсацией, которую требует Конституция, является то, что составляет полный и исчерпывающий эквивалент изъятого имущества <2>. Таким общим эквивалентом является рыночная стоимость имущества, т.е. сколько покупатель, желающий купить, заплатил бы продавцу, который хочет продать <3>. В решении по делу United States v. 50 Acres of Land Верховный суд США указал, что справедливая компенсация обычно должна определяться "рыночной стоимостью имущества в момент изъятия, и она должна быть одновременно выплачена в денежном выражении" <4>. -------------------------------- <1> См.: Armstrong v. Unaited States, 364 U. S. 40, 49 (1960). <2> См.: Monongahela Navigation Co. v. United States, 148 U. S. 312, 326 (1893). <3> См.: United States v. Miller, 317 U. S. 369, 374 (1943). <4> United States v. 50 Acres of Land, 469 U. S. 24 (1984).  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |