ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| § 4. Будущие интересы в отношении реального имущества Будущий интерес представляет собой право собственности на имущество, которое непосредственно связано с правом владения и извлечением дохода в настоящее время. Reversion (реверсия, или обратный переход имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследнику) является будущим интересом, который сохраняет лицо, передавшее право собственности (титул), но в меньшем объеме после его передачи, т.е. лицо является обладателем fee simple, передавшим life estate (пожизненный титул) или титул аренды другому лицу. Когда действие переданного титула прекращается (истекает срок аренды, умирает обладатель пожизненного титула), имущество автоматически переходит к первоначальному обладателю титула. Реверсия часто устанавливается при совершении сделок с имуществом, особенно в случаях аренды и devise (завещательного отказа имущества). По завещанию наследодатель может передать имущество наследнику просто как пожизненный титул, т.е. на период его жизни. Наследодатель может сохранить право обратного перехода имущества или передать его другому лицу. Обладатель пожизненного титула будет сохранять свое право собственности на имущество в течение своей жизни и может свободно распорядиться им, передать его другому лицу. Однако после его смерти пожизненный титул прекращается и имущество должно быть передано лицу - владельцу права на реверсию. Possibility of reverter (возможность поворота прав, т.е. обратного перехода имущественных прав) возникает в тех случаях, когда лицо, передающее титул, сохраняет право его возврата, если оно передает fee simple determinable, которое является титулом, подчиненным какому-либо условию. Например, лицо передает свою землю, для того чтобы на ней была построена церковь, однако получатель титула не строит церковь, не выполняет поставленного условия. В этом случае земля автоматически переходит обратно к первоначальному собственнику. Right of entry (право мирного завладения, или право возобновления владения недвижимостью) имеет сходство с возможностью обратного перехода имущественных прав, однако право возобновления владения недвижимостью предоставляет лицу, передающему титул, право выбора: возобновить владение имуществом или нет, если условия перехода прав не выполняются. Для того чтобы сохранить право возобновления владения реальным имуществом, собственник передает титул fee simple defeasible (право на имущество, подчиненное резолютивному или отлагательному условию). Однако для возобновления владения лицо, передающее такой титул, должно получить в некоторых случаях судебный ордер для этого. Примером может служить следующая формулировка передачи титула fee simple: "Моей дорогой Салли с условием, что в этом помещении никогда не будут злоупотреблять крепкими спиртными напитками, а если это когда-нибудь произойдет, то я сохраняю за собой право возможного обратного перехода имущественных прав обладания титулом на это имущество". Салли обладает в настоящее время титулом fee simple, обусловленным выполнением указанного требования, а лицо, передающее титул (дядя), сохраняет будущий интерес - right of entry или power of termination (право прекращения действия титула). Будущий интерес лица, передавшего титул, не становится интересом автоматически в настоящее время. Лицо, передавшее титул, должно предпринять соответствующие действия, для того чтобы обратно приобрести титул и владеть имуществом. По общему праву right of entry не может быть передан inter vivos (между живущими), но может быть передан после смерти. Отдельные штаты приняли законы, которые изменили эту норму общего права. Однако по общему праву и в большинстве штатов лицо, передающее титул, может передать right of entry обладателю fee simple subject to condition subsequent (право на имущество, подчиненное резолютивному условию). Такая передача соединяет настоящие и будущие интересы, и обладатель в настоящее время титула fee simple subject to condition subsequent в этом случае имеет титул fee simple. Будущие интересы, соединенные с настоящими интересами, - это некая математическая задача: право возобновления владения реальным имуществом (right of entry) + право на имущество, подчиненное резолютивному условию (fee simple subject to condition subsequent), = праву собственности (fee simple). Remainder (выжидательная собственность, или последующее имущественное право, возникающее по прекращении имущественного права другого лица) является будущим интересом, который возникает у лица иного, чем лицо, передающее титул. Выжидательная собственность следует юридической судьбе пожизненного титула или fee tail. Примером формулировки, создающей выжидательную собственность, является следующее выражение: "Для A. пожизненно, затем - B.". B. обладает интересом выжидательной собственности, который является будущим интересом, потому что этот интерес приобретает характер владения только после смерти A. Существуют два вида выжидательной собственности: vested remainder (выжидательная собственность, предоставленная в качестве ожидаемого имущества) и contingent remainder (выжидательная собственность, зависящая от обстоятельств). Выжидательная собственность, предоставленная в качестве ожидаемого имущества, представляет собой право, принадлежащее определенному лицу, в виде титула на имущество после прекращения действия freehold estate. Например: "Для A. пожизненно, затем - B.". B. обладает vested remainder, потому что, во-первых, B. определен и жив в момент передачи и, во-вторых, B. будет иметь непосредственное право на титул после смерти A. Существуют и иные разновидности vested remainder. Выжидательная собственность, зависящая от обстоятельств, представляет собой противоположность выжидательной собственности, предоставленной в качестве ожидаемого имущества. Этот вид будущего интереса возникает тогда, когда его приобретатель не установлен или интерес обусловлен условием, предшествующим его установлению, и он не переходит автоматически. Примером может служить следующая формулировка: "Для A. пожизненно после прекращения имущественных прав детей B." (B. - холостяк, у которого нет детей). Возможно, что у B. будут дети в момент смерти A., и дети будут иметь свой интерес, но в момент передачи приобретатели этого интереса не установлены и не определены. "Для A. пожизненно, затем если B. женится, то - B." - пример contingent remainder, потому что существует предшествующее условие. В этом случае интерес B. не возникает автоматически после смерти A., потому что статус B. не отвечает предшествующему условию, он не женат и не может приобрести интерес. Все интересы remainder могут быть передаваемы inter vivos и после смерти. Возможно создание executory interests (интересов с исполнением в будущем). Примером может служить формулировка: "Для A. пожизненно, затем - B., но если B. не переживет A., тогда - C.". Третья сторона C. имеет интерес, который не совпадает ни с одним из будущих интересов, которыми являются remainder и рассмотрены выше. C. обладает интересом с исполнением в будущем. Такой интерес не является интересом, принадлежащим в качестве ожидаемого имущества в момент его предоставления. Этот интерес возникнет и будет принадлежать соответствующему лицу только тогда, когда его получатель приобретет владение имуществом (в этом примере - C.). § 5. Объем прав собственников земли Как полагал Натан Роско Поунд <1>, экономическая жизнь индивида в обществе связана с четырьмя требованиями. Первым является требование контролировать определенные телесные предметы, природные средства, от которых зависит существование человека. Вторым выступает требование обеспечения свободы производства и договора как индивидуальных ценностей, а также свободного труда на избранном месте, что является главной ценностью. Третьим является требование выполнения обещанных преимуществ, исполнения взятых на себя обязательств другими лицами. Четвертое требование состоит в том, что должны быть гарантии от вмешательства посторонних лиц в экономические отношения других лиц, договорные, социальные, деловые, официальные или семейные отношения. В цивилизованном обществе люди должны быть способны присваивать себе то, что они могут контролировать, извлекая из этого пользу, то, что они присвоили для своего собственного использования, то, что они могут создать своим собственным трудом <2>. -------------------------------- <1> Натан Роско Поунд (1870 - 1964) - известный американский юрист, декан Гарвардской школы права. <2> См.: Pound R. An Introduction to the Philosophy of Law. 1922. Reprinted by The Lawbook Exchange Ltd, 2008. P. 191, 192. В сознании человека, который живет на Западе, термин "собственность" автоматически ассоциируется с понятием "частная собственность". Первое, что приходит на ум, - это отношение к объекту конкретного лица, но не государства. Известно, что существует большой объем имущества, которое находится в публичной собственности, возрастают публичный интерес и контроль в сфере частной собственности, однако главным принципом концепции собственности остается ее индивидуалистический характер. Неудивительно поэтому, что англо-американское право в высшей степени отражает именно этот аспект собственности <1>. -------------------------------- <1> См.: Cribbet J.E., Johnson C.W. Op. cit. P. 5, 6. Как пишет Джон Спренклинг, традиционно право собственности характеризуется как bundle of rights (вязанка прав) в отношении вещей. К числу наиболее важных таких прав обычно относятся: right to exclude (право исключать), right to transfer (право передавать), right to possess and use (право владеть и использовать) и right to destroy (право уничтожать). Суть права исключать заключается в том, что собственник вправе исключать возможность других лиц владеть и пользоваться его имуществом. Собственник Blackacre <1> (черного акра), т.е. земельного участка, по общему правилу вправе не разрешать соседям или посторонним лицам нарушать границы своего владения. -------------------------------- <1> Черный акр - это самый знаменитый участок земли в мире права. Черный акр - это мистика и в то же время реальность. Это концепция, живущая в королевстве разума, и вдвойне ценная, поскольку большая часть имущественного права имеет такой же облик (см.: Cribbet J.E., Johnson C.W. Op. cit. P. 1). Право передавать - это право передавать имущественные права другим лицам. Право владеть и использовать черный акр дает широкие возможности его собственнику по своему усмотрению решать, как ему использовать свою землю. По общему праву собственник вправе использовать свою землю любым образом, как он того желает, и столь долго, пока это не создает неудобств для его соседей и пока другое лицо не приобретет интерес в отношении земли. Однако в настоящее время в США существуют многочисленные ограничения этого права, установленные статутами. Право уничтожать - неотъемлемый элемент метафорической вязанки прав. Неизбежно большая часть имущества будет уничтожена. Однако точный объем этого права остается неясным. Обычно право неохотно вторгается в сферу свободы собственника плохо обращаться и даже уничтожать свое имущество <1>. Тем не менее наблюдается тенденция ограничения этого права. Например, суды отказываются признавать положения завещаний, которые предписывают убить домашних питомцев или сносить дома <2>. Является ли право уничтожать существенным компонентом права собственности? Нет <3>. -------------------------------- <1> См.: Carter v. Helmsley-Spear Inc., 7 I F 3d 77 (1995). (Собственник скульптуры может ее уничтожить, несмотря на возражения скульпторов.) <2> См.: Eyerman v. Mercantile Trust Co., 524 S. W. 2d 210 (Mo. Ct. App. 1975). <3> См.: Sprankling J.G. Understanding Property Law. LexisNexis, 2012. P. 22, 23. Концепция реального имущества, земли определяет сферу права собственности. Так, предметы, найденные на земле, принадлежат собственнику земли. В деле Favorite v. Miller <1> Миллер без разрешения вторгся на землю, принадлежавшую Фаворайту, он нашел там часть статуи времен революционной войны и унес ее. Миллер утверждал, что он имеет право собственности на статую на том основании, что артефакт был брошен первоначальным собственником. Фаворайт предъявил иск, утверждая, что артефакт принадлежит ему, поскольку он был найден на его земле, и что он был потерян, а не брошен. Суд признал, что Фаворайт имеет приоритетный титул на статую. Судья Богдански так обосновал свою позицию. Лицо, которое нашло вещь, нарушив границы чужого владения, не имеет лучшего титула, чем землевладелец. Независимо от исторического различия относительно того, была вещь потеряна или брошена, нарушитель не имел права находиться на чужой земле, он не может приобрести выгоду вследствие того, что он без разрешения нарушил границы чужого владения землей. Миллер умышленно нарушил границы владения, и поэтому артефакт принадлежит Фаворайту. При решении таких дел действует презумпция, что право собственности на находки принадлежит землевладельцу и что право на такое имущество представляет собой права на подземное пространство, которые принадлежат собственнику земли. -------------------------------- <1> См.: Favorite v. Miller Conn. Sup. Ct. 176 Conn. 310, 407 A 2d 974 (1978). В деле Goddard v. Winchell <1> решение Верховного суда Айовы касалось фрагмента метеорита, который упал на поле, которым владел Годдард. Метеорит был выкопан посторонним лицом из ямы глубиной три фута, а потом продан Винчеллу. Суд решил, что метеорит стал частью земли, на которую он попал в силу действия природных сил, и он стал собственностью землевладельца. -------------------------------- <1> См.: Goddard v. Winchell 86 Iowa, 71, 52 N. W. 1124; 17 L. R. A. 788; 41 Am. St. Rep. 481 (1892). Дело Oregon Iron Company v. Hughes <1> о большом метеорите Вилламет рассмотрел Верховный суд Орегона. Этот метеорит Хаджес нашел на земле Орегонской металлургической компании и перетащил его на свою землю, которая была рядом. Хаджес пытался доказать, что местные индейцы использовали этот метеорит при совершении своих религиозных обрядов, а потом бросили его, а он его нашел. Тем самым это имущество принадлежит ему, т.е. лицу, которое его нашло. Суд отверг данный аргумент на основании того, что индейцы никогда не завладевали метеоритом и, соответственно, никогда его не бросали. Суд вынес решение, что метеорит является частью земли, принадлежавшей землевладельцу - орегонской металлургической компании. -------------------------------- <1> См.: Oregon Iron Company v. Hughes 81 Pac. R. 572 (1905). Собственник земли имеет также право собственности на недра земли. Нередко по этому поводу возникают споры, поскольку права на нефть и газ имеют огромное экономическое значение. Права на полезные ископаемые могут быть свободно проданы и переданы. Когда права на подземное пространство переданы отдельно от прав на поверхность земли, то в этом случае есть два разных владельца. Владелец прав на поверхность не может влиять на право собственности владельца недр. Соответственно подземный собственник не может разрушать поверхность земли и тем самым нарушать интерес владельца поверхности земли. Споры могут возникать, когда в актах о передаче прав, аренды этих прав четко не определено, на какие именно полезные ископаемые переданы права. Например, в ряде старых актов о передаче прав речь шла главным образом о каменном угле. В актах говорилось об угле и о "других полезных ископаемых". Вставал вопрос, переданы ли были права на нефть, газ и другие полезные ископаемые. В деле Acker v. Guinn <1> рассматривался вопрос о передаче прав на "нефть, газ и другие полезные ископаемые в земле и под землей, на все то, что может быть извлечено из участка земли". Суд решил, что термина "другие полезные ископаемые" недостаточно для того, чтобы к ним относить железную руду, особенно при добыче ее открытым способом, когда поверхность земли нарушается. -------------------------------- <1> См.: Acker v. Guinn 464 S.W. 2d 348 (1971). В другом деле по акту передачи прав были переданы права на каменный уголь и газ. Однако приобретатель этих прав утверждал, что он имеет также право на добычу газа метана, находящегося между пластами залежей угля. Верховный суд штата Монтана пришел к выводу о том, что газ не был химическим компонентом угля и соответственно он не является частью титула на полезные ископаемые. В ином случае Верховный суд штата Алабама принял противоположное решение и признал, что аренда добычи угля и других полезных ископаемых включает как каменный уголь, так и газ метан. Одной из проблем, которые сейчас возникают из-за нечеткости формулировок договоров аренды полезных ископаемых, является проблема извлечения газа метана, образующегося в результате разложения биомассы растений и органических веществ на свалках. Метан является исключительно важным и дешевым источником энергии. Такие споры возникают, когда свалка находится на участке, арендованном добывающей компанией, и в договоре аренды есть условия о том, что аренда включает права на "нефть, газ и другие полезные ископаемые в земле и под землей и на все то, что производит земля". Хотя этот вопрос в праве не решен, высказываются мнения о том, что метан принадлежит владельцу свалки. Владелец интереса в отношении полезных ископаемых может передать права на них в аренду. Интерес владельца передается вместе с арендой на полезные ископаемые, согласно которой арендодатель (владелец титула на полезные ископаемые или права на них) передает арендатору (обычно нефтяной компании или группе инвесторов) такие же права, какие приобретает покупатель интереса в отношении полезных ископаемых. Аренда полезных ископаемых часто применяется, поскольку обычно собственник земли не имеет достаточных средств для того, чтобы вести самостоятельную добычу. При добыче полезных ископаемых, прежде всего нефти и газа, применяется capture doctrine (доктрина захвата). Эта доктрина признает migratory (блуждающий) характер нефти и газа. Суть ее в том, что она дает право на добычу лицу, которое осуществляет бурение скважин на нефть и газ, приводящее к движению этих полезных ископаемых через границы земельных участков и образованию зон низкого давления. Лицо, осуществляющее добычу, приобретает титул на весь газ и всю нефть, извлеченные на участке земли, где осуществляется их добыча, хотя нефть и газ "мигрируют" с соседнего участка. Доктрина захвата поощряет землевладельцев добывать эти полезные ископаемые, не беспокоясь о том, что им могут быть предъявлены иски о нарушении границ чужого владения, поскольку лицо, которое ведет добычу, по сути, вторгается в сферу чужого владения и завладевает частью того, что является чужим имуществом. По мнению Джеймса Карпа, Эллиота Клеймана и Френка Гибсона, теория права собственности не применима логически в отношении газа и нефти, поскольку эти полезные ископаемые имеют "блуждающий характер" в недрах земли. Тем не менее многие штаты - Техас, Колорадо, Канзас, Пенсильвания, Теннеси и Западная Вирджиния - одобрили эту теорию <1>. В деле Stephens County v. Mid-Kansas Oil Co. <2> мистер Хилл передал в аренду права на нефть и газ нефтегазодобывающей компании. Округ обложил налогом компанию, который она должна была платить как арендатор. Однако в это время добычи нефти и газа не проводилось. Компания утверждала, что она не может платить налог, потому что она не добыла ни нефти, ни газа, на которые она имела право собственности. Вопрос о налогообложении был решен в пользу округа. Суд постановил: "Газ и нефть являются полезными ископаемыми и реальным имуществом, объектом права собственности, добычи и продажи даже в то время, пока они находятся в горных породах под поверхностью земли, так же как уголь и другие полезные ископаемые". -------------------------------- <1> См.: Karp J., Klayman E.L., Gibson F.F. Real Estate Law. Deaborn Real Estate, 2003. P. 48. <2> См.: Stephens County v. Mid-Kansas Oil Co. 113 Tex. 160, 254 S. W. 290 (1923). Существует и иная теория, которая не признает право собственности на нефть и газ. Согласно данной теории землевладелец не имеет права собственности на эти полезные ископаемые в своей земле. Каждый землевладелец имеет исключительное право бурить землю, и он становится собственником нефти и газа после того, как они добыты. Это право можно передать путем продажи или иным способом. Хотя право на разведку полезных ископаемых является интересом в отношении земли, это не реальное имущество. В отдельных штатах действуют правила относительно данного интереса. Огайо, Луизиана, Нью-Йорк, Алабама, Индиана и Кентукки - это штаты, в которых суды придерживаются теории отсутствия права собственности на нефть и газ в недрах земли. Несмотря на то что характер права собственности на нефть и газ различается согласно этим теориям, у них есть общие черты. Бурение около границы одной земли в большинстве штатов не признается нарушением границ владения собственника другой земли, но наклонная скважина в подземное пространство чужой земли будет считаться таким нарушением. Согласно этим теориям государство имеет право регулировать добычу полезных ископаемых, не допускается загрязнение окружающей среды, и никакая компания не имеет права необоснованно причинять вред состоянию месторождения. В подавляющем большинстве случаев судебные решения касаются разрешения споров о том, кому принадлежат ценные объекты, находящиеся под поверхностью земли, такие как уголь, нефть и другие полезные ископаемые. Однако есть дела, в которых решался вопрос о правах собственности на пещеру, праве одного лица нарушать право другого лица на подземное пространство под его землей. Этот вопрос был разрешен в знаменитом деле Edwards v. Sims <1>. Эдвардс и Ли были соседями, и оба были собственниками большой пещеры Грейт Оникс в штате Кентукки, которая находилась под поверхностью их земли. Вход в пещеру был с земли Эдвардса, который использовал его, для того чтобы превратить пещеру в туристический объект и взимать плату за посещение пещеры. Он построил лестницы в пещеру для туристов, отель, напечатал и распространял рекламные брошюры. -------------------------------- <1> См.: Edwards v. Sims 232 Ky. 791, 24 S. W. 2d 619 (1929). Спустя некоторое время Ли потребовал проведения обследования пещеры, чтобы определить ту ее часть, которая находится под его землей. Ли считал, что он имеет право на часть прибыли, получаемой от посещения его участка пещеры под его землей, а также право контролировать доступ в пещеру. Суд вынес решение, что Ли вправе провести обследование пещеры. Эдвардс подал апелляционную жалобу, требуя, чтобы Симс - геодезист прекратил обследование. Эдвардс утверждал, что обследование будет вторжением в его туристическую, "мистическую часть земли" и что это нарушение границ владения. Апелляционный суд вынес решение, что обследование может быть осуществлено, суд первой инстанции не превысил своих полномочий, решение является справедливым и не повлечет причинения непоправимого вреда интересам Эдвардса. Один из судей - Логан заявил особое мнение по этому делу. Суть его заявления в том, что обследование нанесет экономический ущерб Эдвардсу и не принесет пользы Ли и, следовательно, нельзя разрешать проведение обследования пещеры. Кроме того, поскольку вход в пещеру находится на земле Эдвардса, а не Ли, Ли не может использовать пещеру для получения прибыли. Таким образом, только Эдвардс, который может эксплуатировать пещеру, имеет право на прибыль. Тот, кто владеет поверхностью земли, является владельцем того, что можно извлечь из земли и использовать в целях получения выгоды. В деле Morengo Cave Co. v. Ross <1> компания Моренго Кэйв в штате Индиана владела землей, на которой был единственный вход в пещеру. Истец Росс владел соседней землей, и проходы в пещере находились под его землей. Начиная с 1883 г., когда пещера была обнаружена, предшественники компании владели этой пещерой и использовали ее для посещения туристами, взимая с них за это плату. В течение 46 лет компания и ее предшественники рекламировали пещеру в средствах массовой информации, благоустроили ее для посещения. Истец до 1929 г. не знал, что проходы в пещере находятся под его землей, пока не было проведено обследование. Узнав об этом, Росс предъявил иск о признании его титула на части этой пещеры. Суд пришел к следующему выводу. Несмотря на то что владение компанией широко рекламировалось в сфере туристического бизнеса, оно не было "открытым и общеизвестным" потому, что обычный человек на земле не мог видеть, что его права как землевладельца были нарушены. Следовательно, компания Моренго Кэйв не приобрела титула на части пещеры под землей Росса на основании завладения землей лицом, не имеющим на нее титула. -------------------------------- <1> См.: Morengo Cave Co. v. Ross 212 Ind. 624, IO N. E. 2d 917 (1937). В США действует специальное законодательство об охране пещер - федеральный Акт 1988 г. "Об охране ресурсов пещер". В Алабаме, Калифорнии, Иллинойсе, Индиане, Миссури, Пенсильвании, Теннесси, Джорджии, Виргинии, Западной Виргинии также действуют законы, цель которых - обеспечивать сохранность этих уникальных природных образований и регулировать права их собственников. В ст. 2 Акта Иллинойса "Об охране пещер" <1> дано определение понятия "пещера". Это естественным образом образовавшаяся пустота, полость, ниша, затопленная емкость или система взаимосвязанных проходов под поверхностью земли, в скальных породах либо в рудных жилах, размеры которых достаточны для того, чтобы туда мог войти человек, включая природные подземные воды и дренажные системы, за исключением шахт, тоннелей и других созданных человеком выемок. Ресурс пещеры означает любую пещеру и ее содержимое вместе с ее топографическими и гидрогеологическими характерными чертами. -------------------------------- <1> 525 ILCS 5/1. Статья 5 Акта регулирует вопросы ответственности собственников земли перед посетителями пещер. Собственники земли не несут ответственности за причинение вреда, морального ущерба или смерти людям, которые использовали их землю с рекреационными, образовательными или научными целями, включая пещеры. Давая разрешение на вход или использование своей земли, собственники тем самым не гарантируют, что места посещения безопасны; не создают правового статуса посетителей как приглашенных или получивших разрешение лиц, в отношении которых они должны осуществлять должную заботу; не признают ответственности за случайный вред, причиненный лицу или его имуществу в результате его действий или бездействия. Статья 6 Акта признает незаконными действия любого лица, причинившие вред состоянию пещеры, за исключением случаев, когда на это получено разрешение собственника земли. Собственник поверхности земли имеет имущественные права на воздушное пространство над ней. В классическом деле Hannabelson v. Sessions <1> суд решил, что "титул владельца земли распространяется не только вниз до центра земли, но и вверх usque ad coleum (до небес), хотя, возможно, есть сомнения относительно возможности владельца использовать последнее направление". Общее право в течение длительного времени признавало, что имущественные права, включая права на воздушное и подземное пространство, могли быть разделены и проданы. Развитие технологий и авиации породило ряд юридических вопросов, касающихся права собственности на имущество относительно древней концепции неограниченного права собственности на воздушное пространство до небес и на недра земли. Должны ли быть ограничения на право собственности на воздушное пространство, чтобы сделать возможными передвижения воздушных судов? Кто владеет такими полезными ископаемыми, как газ и нефть? Каково право собственности прибрежного собственника земли на воду? -------------------------------- <1> См.: Hannabelson v. Sessions 116 Iowa, 457, 90 N. W. 93 (1902). При принятии решений по делам, касающимся полетов самолетов, суды испытывали значительные трудности в применении принципа ad coleum, поскольку нужно было найти баланс между публичными интересами обеспечения движения воздушных судов и правами собственника земли. Суды штатов разработали различные теории, которые давали собственникам земли права на воздушное пространство, включая старую теорию nuisance (причинения неудобств), чтобы определить права собственников, когда полеты самолетов создавали неудобства в использовании земли и получении выгоды. Широко известно дело United States v. Causby <1>. Семья Косби владела куриной фермой около аэродрома недалеко от города Гринсборо (штат Северная Каролина), который использовался для полетов военных самолетов. Над фермой периодически летали бомбардировщики, транспортные самолеты, истребители. Самолеты летали так низко над верхушками деревьев, что падали листья. Шум был ужасающий. Из-за этого погибли около 150 кур, и семья была вынуждена бросить свой бизнес. Семья Косби предъявила иск к правительству, утверждая, что они были лишены своего имущества, и требуя компенсации. Верховный суд США указал в решении, что Штаты имеют исключительный национальный суверенитет на воздушное пространство над страной и каждый гражданин имеет право свободного перемещения в воздухе на воздушных судах на минимально безопасной высоте. -------------------------------- <1> См.: United States v. Causby 328 U. S. 256 (1946). Старинной доктрине общего права о том, что право собственности на землю распространяется до вселенной, больше нет места в современном мире. Воздушное пространство является публичной дорогой. Тем не менее суд признал, что самолеты должны летать на минимально безопасной высоте в зависимости от вида воздушного судна и времени суток. В данном случае военные самолеты летали ниже разрешенной высоты полетов. Поэтому суд был вынужден определить права собственников на пространство ниже воздушного пространства, доступного для полетов воздушных судов. Суд решил, что собственник земли владеет по меньшей мере пространством над поверхностью земли, которое он может занять или использовать в связи с использованием земли. Тот факт, что он не может занять его физически путем строительства зданий и т.п., не имеет существенного значения. Полеты над частной землей не являются изъятием частной собственности, если только самолеты не летают так низко и так часто, что это приводит к созданию препятствий в использовании земли. В решении по этому делу остался открытым вопрос об ответственности за полеты в воздушном пространстве, доступном для полетов воздушных судов. В деле Griggs v. County of Allegheny <1> суд вынес решение, что возможна ответственность за такие полеты и что округ, как и собственник или арендатор аэропорта, несет ответственность в этих случаях. Поэтому одним из правовых средств разрешения таких конфликтных ситуаций является приобретение "навигационных сервитутов". -------------------------------- <1> См.: Griggs v. County of Allegheny 369 U. S. 84 (1962). Иной аспект прав на воздушное пространство связан с возможностью землевладельца передавать свои интересы на это пространство над их имуществом. Воздушное пространство над землей подразделяется на воздушный столб и участок воздушного пространства. Воздушный столб охватывает все, что находится между поверхностью земли и воображаемой плоскостью на высоте 23 футов над поверхностью, а участок воздушного пространства охватывает все над этой плоскостью на высоте 23 футов. Землевладельцы могут передавать некоторые интересы в отношении воздушного столба и участка воздушного пространства <1>. -------------------------------- <1> См.: Jennings M. Real Estate Law. Cengage Learning, 2007. P. 42. Собственник прав на воздушное пространство может их выделить и продать отдельно от поверхности земли. Например, как воздушный столб, так и участок воздушного пространства могут быть проданы для строительства большого здания. Для такого строительства нужно только иметь титул или сервитут на небольшие участки земли для того, чтобы на них можно было установить опоры здания. При совершении таких передач прав на воздух собственник земли сохраняет титул на поверхность земли, но его права на воздух или их часть передаются другому лицу. Например, в Чикаго здание Пруденшиал Мид-Америка построено как в воздушном столбе, так и на участках воздушного пространства над Центральным иллинойским железнодорожным вокзалом. Пятидесятидвухэтажная башня Пруденшиал в Бостоне также построена над торговым центром и ресторанами. Эти примеры иллюстрируют, как раздел права собственности на воздушное пространство и поверхность земли позволяет максимально использовать реальное имущество. Строительство и продажа кондоминиумов представляет собой другой пример использования и передачи прав на воздушное пространство. Когда покупатели приобретают кондоминиумы, они, действительно, покупают воздушное пространство, расположенное между стенами их отдельных частей здания. Право собственности на землю не передается, как часть титула, но владельцы кондоминиума обладают имущественными интересами. Продажа высотного кондоминиума обычно связана с передачей части воздушного пространства. Эта часть может быть определена следующим образом. Часть воздушного пространства разделяется на участки, каждому из которых присваивается номер. Составляется их описание, в котором отражаются измерения каждого участка со ссылкой на границы участка земли. Это описание затем используется для поэтажного плана, отражающего расположение каждой части воздушного пространства. Вопрос о вертикальном праве собственности, о том, кто владеет воздушным пространством над кондоминиумом, был разрешен судом в штате Коннектикут. Поскольку кондоминиумы часто представляют собой многоэтажные жилые дома, на их крышах могут находиться разного рода сооружения. В деле Grey v. Coastal States Holding Co. <1> был рассмотрен вопрос о таком сооружении. Ответчики построили дополнительный ярус на части крыши кондоминиума, а другие сособственники предъявили им по этому поводу иск. Суд решил, что воздушное пространство, занятое дополнительным сооружением, являлось "общим элементом", определенным как "часть общего интереса сособственников". Поскольку воздушное пространство было общим, ответчики, "по сути, захватили воздушное пространство, которое не принадлежало именно им как сособственникам". -------------------------------- <1> См.: Grey v. Coastal States Holding Co. 578 A. 2d 1080 (1990). Правовой режим реального имущества обычно устанавливает ограничения на застройку. В некоторых случаях права на воздушное пространство, связанные с одним участком земли, могут быть проданы или переданы в отношении другого участка. Такая продажа прав на воздушное пространство обычно называется передачей прав застройки. Например, план застройки разрешает лицу, которое владеет неиспользованными правами на воздушное пространство, продать эти права собственнику недвижимости, уже максимально использовавшему свое воздушное пространство, разрешенное ему по плану. Если городской план зонирования и застройки разрешает строить 20-этажные дома, то собственник 15-этажного дома может продать свои неиспользованные права на воздушное пространство на пять этажей тому, кто уже исчерпал свой лимит прав и построил 20-этажное здание. Строительство еще пяти дополнительных этажей будет законным. Старая доктрина "до небес" была реформирована, для того чтобы разрешить другой вопрос - рассеивание облаков, т.е. физико-химическое воздействие на облака с целью вызвать выпадение осадков или рассеивание облаков без выпадения осадков или с целью предотвращения выпадения града. Такая практика стала применяться в начале 1940-х гг. Рассеивание облаков обычно применяется в засушливых районах США организациями, которые занимаются орошением или владеют гидроэлектростанциями, в таких штатах, как Невада, Юта, Калифорния, или частными компаниями, которые владеют лыжными курортами, для того чтобы увеличить снеговой покров. Рассеивание облаков порождает интригующий вопрос: обладают ли собственники земли имущественным правом на облака? Могут ли собственники земли рассеивать облака над своей землей, чтобы дождь пролился на их землю, и лишать тем самым своих соседей дождя? Штат Вашингтон хотел предъявить иск к штату Айдахо по поводу того, что он вызывал дождь над своей территорией. В судебной практике было дело, когда землевладельцы требовали прекратить рассеивание облаков над их землями. В деле Southwest Weather Research Inc. v. Rousanville <1> группа техасских владельцев ранчо предъявила иск участникам программы рассеивания облаков, чтобы препятствовать их полетам над их ранчо для того, чтобы рассеивать облака и предотвратить выпадение града. Суд вынес решение, что ответчики должны прекратить изменения состояния облаков и погодных условий над землями истцов, поскольку землевладелец имеет право на дождь и град, содержащиеся в этих облаках над их имуществом, которые могут быть вызваны погодными условиями. -------------------------------- <1> См.: Southwest Weather Research Inc. v. Rousanville 320 S. W. 2d 211 (1958). Иногда встречаются иски, связанные с признанием права на космическое пространство, которое иначе как юридическими курьезами трудно назвать. Действует Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, 1967 г., который предусматривает, что космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит национальному присвоению ни путем провозглашения на них суверенитета, ни путем использования или завладения, ни любыми другими средствами. В судебной практике было дело, когда истец предъявил иск о признании его права собственности на астероид. В деле Nemitz v. U. S. истец требовал вынесения решения, утверждая, что он является собственником астероида 433, который также назывался Эрос. Немитц обосновывал свои требования тем, что он зарегистрировал свои притязания на веб-сайте Института Архимеда и свой имущественный интерес в публичных актах штата Калифорния. Веб-сайт Института Архимеда начал работать в начале 1990-х гг. как онлайн-регистр признания прав на небесные тела. Немитц также утверждал, что Соединенные Штаты нарушили его конституционные права собственности на Эрос, когда НАСА направило на Эрос космический аппарат, совершивший на нем посадку. За это он требовал плату. Суд отказал в удовлетворении иска. Право собственности на воздух как часть интереса в отношении реального имущества связано с правом собственности на свет. В эпоху развития энерготехнологий этот вопрос имеет важное значение. Предположим, что Джон и Николас - соседи. Джон установил солнечные батареи на крыше своего дома, расположив их таким образом, чтобы максимально получать солнечный свет. Однако Николас решил посадить несколько деревьев на заднем дворе, и через несколько лет деревья начали создавать препятствие для доступа солнечного света на солнечные батареи. В условиях, когда нет законного права на солнечный свет, и согласно общему праву Джон не имеет права требовать удалить эти деревья или требовать возмещения причиненных убытков, если только Джон не докажет, что действия Николаса были совершены злоумышленно с намерением преградить доступ солнечного света к его солнечным батареям. Право разграничивает право на свет и право на доступ к солнечному свету для производства электроэнергии. Для решения этой проблемы на ранних этапах развития солнечной электроэнергетики в Нью-Мексико и Вайоминге были приняты законы, закрепившие право на солнечный свет. Согласно этим законам первый, кто стал использовать солнечный свет для производства электроэнергии, приобретал постоянное право, для осуществления которого не допускалось создания препятствий. Сейчас в большинстве штатов действуют законы, предусматривающие установление "солнечных сервитутов". Тем не менее подавляющая часть землевладельцев не установили таких сервитутов.  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |