ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| Глава 4. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО В СТРАНАХ СОДРУЖЕСТВА НАЦИЙ КАРИБСКОГО БАССЕЙНА § 1. Правовые системы стран Содружества Наций Карибского бассейна и системы землевладения К числу стран Карибского бассейна - членов Содружества Наций, в которых действует общее право, относятся Антигуа и Барбуда, Содружество Багамских островов, Барбадос, Белиз, Содружество Доминики, Гайяна, Гренада, Федерация Сент-Китс и Невис, Сент-Винсент и Гренадины, Сент-Люсия, Республика Тринидад и Тобаго и Ямайка. Основой права этих государств является общее право Англии, дополненное и в некоторых случаях измененное местными законами. Большая часть местных законов написана в английском стиле, следуя английским обыкновениям, они часто основаны на аналогичных английских статутах, и, когда возникают судебные споры, применяются английские прецеденты <1>. -------------------------------- <1> См.: McAuslan P. Bringing the Law Back // Essays in Land, Law and Development. Ashgate Publishing Ltd, 2003. P. 182. Уникальными современными примерами действия смешанных правовых систем являются правовые системы Сент-Люсии и Гайяны. Причуды истории создали в странах Содружества Наций Карибского региона миниатюру смешанных юрисдикций в их традиционных и нетрадиционных формах. Традиционной формой является смесь различных европейских правовых систем - общего права и гражданского права. На Карибах есть три таких примера. Это Гайяна, Тринидад и Сент-Люсия, где смешаны британское общее право и романо-голландское, испанское и французское право. Сент-Люсия - самый яркий пример такой смеси, в то время как испанское право в Тринидаде почти полностью уступило место британскому общему праву в середине XIX в., и только остатки романо-голландского права сохранились в Гайяне. Эти три юрисдикции представляют собой примеры нетрадиционных форм смешанных юрисдикций. В Гайяне возникает вопрос о смешении европейского и исконного права (права аборигенов). Тринидад ставит вопрос о формальном смешении светского и религиозного права (хинди и мусульманского), а Сент-Люсия является примером смеси европейского права и африканских обычаев <1>. -------------------------------- <1> См.: Glenn J.M. Mixed Jurisdictions in the Commonwealth Caribbean: Mixing, Unmixing, Remixing // Electronic Journal of Comparative Law. 2008. Vol. 12.1. В 1879 г. Сент-Люсия приняла Гражданский кодекс, моделью которого послужил Гражданский кодекс Квебека Нижней Канады 1866 г. на английском языке <1>. Гражданский кодекс Сент-Люсии был скопирован почти дословно с Гражданского кодекса Квебека и принят на острове с минимальным влиянием Гражданского кодекса Луизианы <2>. В Карибском бассейне Гражданский кодекс Луизианы оказал влияние на содержание Гражданского кодекса Сент-Люсии <3>. Как пишет Роз-Мари Белле Антуан, правовая система Сент-Люсии представляет собой очаровательную смесь квебекского, французского, английского и исконного права. Разнообразие норм Гражданского кодекса Сент-Люсии, источником происхождения которого являются разные источники права, привело к сложностям и опасностям для неподозревающего об этом юриста и в равной степени для судьи общего права <4>. -------------------------------- <1> См.: Legrand P. Strange Power of Words: Codification Situated // Tulane European & Civil Law Forum. 1994. Vol. 9. P. 3. <2> См.: Liverpool N.J.O. The History and Development of the Saint Lucia Civil Code // 14. R. G. D. 373. 1983. <3> См.: Yiannopoulos A.N. Two Critical Years in the Life of the Louisiana Civil Code: 1870 and 1913 // Louisiana Law Review. 1999. Vol. 53. N 1. P. 15. <4> См.: Antoin R.-M.B. Commonwealth Caribbean Law and Legal Systems. 2nd ed. Routledge-Cavendish Publishing Ltd, 2008. P. 63, 68. Весьма своеобразной является также правовая система Гайяны, правовая реформа которой была проведена в начале XX в., когда был принят Ордонанс Британской Гвианы 1916 г. N 15 "О гражданском праве". Цель этого Статута, как указано в преамбуле, заключается в кодификации определенных частей романо-голландского права страны, а иные сферы романо-голландского права должны были быть заменены английским общим правом, принципами права справедливости, а также определенными положениями английского статутного права. Статья 3 (b) названного Ордонанса предусматривает, что общим правом Гайяны признается общее право Англии. Однако согласно ст. 3 (c) английское общее право реального имущества не применяется в отношении недвижимого имущества в Гайяне. Должно быть одно общее право в отношении как недвижимого, так и движимого имущества согласно принципам общего права, применимого к личному имуществу (ст. 3 (d)). Центральная идея законодательной реформы сформулирована в ст. 3 этого Ордонанса, которая предусматривает главные и общие условия отмены романо-голландского права и применения английского общего права, хотя некоторые аспекты романо-голландского права собственности были специально сохранены, главным образом принцип абсолютного права собственности на землю и правила, касающиеся передачи имущества, ипотеки и сервитутов. В результате старое право Гайяны было почти полностью заменено английским общим правом в 1916 г. Сохранилась только часть романо-голландского права, касающаяся земли. Законодатели не хотели применять в Гаяйне английское земельное право, поэтому они исключили его действие, но они не предусмотрели действия определенных принципов английского общего права и английского права справедливости, которые должны применяться как к недвижимому, так и к движимому имуществу. Результатом этого является то, что право Гайяны - гибрид романо-голландского и английского права, чем объясняется его чрезвычайная сложность <1>. С учетом данных обстоятельств имущественное (земельное) право Сент-Люсии и Гайяны в настоящей работе не освещается. -------------------------------- <1> См.: Cox E. The Complexities of Roman-Dutch Law as It Applies to Land // Stabroek News. 2003. Nov. 16. Земельное право, или право реального имущества, как его часто называют, касается прав и обязанностей, которые возникают в отношении недвижимого имущества. В юридическом смысле земля включает не только землю и вещи, естественным образом произрастающие на ней, но и здания и принадлежности, возведенные на ней <1>. Формальная система землевладения стран Карибского бассейна основана на английском общем праве, предусматривающем владение землей на титуле freehold (безусловном праве собственности) и leasehold (аренде) и совместное владение землей (jointly) или общее владение (common). Титул fee simple в наибольшей степени соответствует действительному праву собственности на землю. -------------------------------- <1> См.: Kodilinye G. Caribbean Property Law. Cavendish Publishing, 2000. P. 1. Во многих странах регистрация земли предусматривает регистрацию как документов о передаче титула на реальное имущество, так и титулов. Система регистрации титулов была установлена еще в XIX в., она основана на модели Торренса и носит добровольный характер. Более поздние системы копируют английскую модель и имеют обязательный характер. Наряду с формальной системой владения землей широко распространена система владения землей, основанная на местных обычаях. Существует такая форма землевладения, как family land (семейная земля), которая является в том числе источником проблем отсутствия устойчивого землевладения. Владение землей основано на давности владения и отсутствии регистрации перехода прав на нее при наследовании. Земля не разделена между собственниками, и она остается в собственности всей семьи. На Карибах, как, впрочем, и везде, где существует customary tenure (обычное землевладение), семейное землевладение представляет собой нечто большее, чем экономическая ценность, это также родство общин, источник гордости, убежище в случае экономического бедствия <1>. -------------------------------- <1> См.: Besson J., Momsen J. Caribbean Land and Development Revisited. Palgrave Macmillian, 2007. P. 272. Системы землевладения в Карибских странах имеют ряд общих характерных черт: отсутствуют гарантии устойчивости владения землей; владение землей не оформляется, как того требует законодательство; широко распространена практика самовольного захвата земель; действуют бюрократические, занимающие очень много времени процедуры регистрации земли; отсутствуют справедливый доступ и распределение земель; очень часто возникают многочисленные земельные споры. При этом следует учитывать и то обстоятельство, что плотность населения в Карибских странах одна из самых высоких в мире. Это главные причины возникновения очень серьезных проблем в сфере землевладения. Самовольные захваты главным образом государственных земель, включая лесные резерваты, - серьезная проблема на Тринидаде и Тобаго и Ямайке. На Антигуа и Барбуде, например, сейчас насчитывается 3 тыс. скваттеров, которые ранее жили в Доминиканской Республике. На Тринидаде и Тобаго число самовольных застройщиков на государственных землях достигает 2,5 тыс. Четверть населения Ямайки живет в домах, которые были построены на самовольно занятых землях. Часто захватывают и частные земли. Такая практика владения землей порождает конфликты. Так, на Багамах в отношении примерно 25% всех земель существуют земельные споры. На наиболее привлекательных для туризма островах Сент-Винсент и Гренадины возникает проблема недостатка земли для местного населения, поскольку многие земли находятся в собственности иностранцев. Поэтому применяются такие инструменты, как требования о получении разрешения на приобретение земли иностранцами, и устанавливаются ограничения на покупку земли в некоторых районах. Структура собственности на землю в странах Карибского бассейна различна. Так, правительство Антигуа и Барбуды владеет 55% от общей площади земель в Антигуа. Оставшиеся 45% земель находятся в частной собственности. В Барбуде частная собственность на землю запрещена. Земельный департамент Министерства сельского хозяйства, земель и морских ресурсов - главный государственный орган, который управляет землями. Значительные площади земель находятся в публичной собственности в странах Карибского моря. Управление этими землями осуществляют различные правительственные департаменты, государственные предприятия и органы власти. Наибольшие площади публичных земель - в Тринидаде и Тобаго, Антигуа и Барбуде, Сент-Китсе и Невисе. В Тринидаде и Тобаго более 50% всех земель являются публичной собственностью, половина из них - леса. Право государственной собственности на Доминике ограничено главным образом лесными резерватами, но площадь лесов составляет более 70% всех земель, и одна треть лесных резерватов находится в частной собственности. В Сент-Китсе и Невисе 82% всех земель - государственная собственность. Последствием колониального наследия в Антигуа и Барбуде, Доминике, Гренаде, Сент-Китсе и Невисе и Сент-Винсенте является концентрация земельной собственности. В этих странах менее 1% землевладельцев контролируют более 90% всех земель. Более 80% всех фермеров на Восточных Карибах имеют в собственности менее 1 га земли каждый. Это слишком маленькая площадь для ведения рентабельного сельского хозяйства. В Доминике 1,3% сельского населения владеют около одной трети всех сельскохозяйственных земель, состоящих из больших участков земли (более 20 га), в то время как три четверти сельского населения владеют менее одной четверти сельскохозяйственных земель, состоящих из небольших землевладений площадью от 2 га или менее. В Белизе 3% землевладельцев имеют в собственности 95% всех земель <1>. -------------------------------- <1> См.: Rajack R., Barhate S. Urban Poverty and Habitat Precariousness in the Caribbean. United Nations Publication, 2004. P. 26, 27. § 2. Принципы земельного права в странах Содружества Наций Карибского бассейна Государство Антигуа и Барбуда расположено на трех островах (Антигуа, Барбуда и Родонда), его общая площадь - 442 кв. км. Основой экономики является сельское хозяйство, специализирующееся на выращивании сахарного тростника. Государство - самый крупный землевладелец. Большая часть земель, которые могут использоваться для ведения сельского хозяйства, находится в собственности государства и предоставляется в краткосрочную аренду на срок один год, как предусматривает Акт от 1 июня 1917 г. "О землях Короны (Регулировании)" (в ред. 1989 г.). Правами на все земли, которые уже приобретены или могут быть впоследствии приобретены правительством, наделяется генерал-губернатор, и они именуются землями Короны. Условия действия общего права в Антигуа и Барбуде определены в Акте от 20 июня 1705 г. "Об общем праве (декларация о применении)". Акт от 4 августа 1873 г. "О реальном имуществе" (в ред. 1961 г.) регулирует вопросы о составлении документов о передаче титулов на реальное имущество, о разделе земли, о передаче земли в доверительное управление, об ипотеке, о совместной собственности и о наследовании. В нем определены условия заключения договоров аренды, обременения владения рентой и др. Действует Акт от 31 декабря 1887 г. "Об обременении реального имущества залогом" (в ред. 1956 г.). 6 августа 1872 г. был принят Акт "О завещаниях" (в ред. 1989 г.), который предусмотрел, что любым имуществом можно распоряжаться по завещанию. Порядок наследования урегулирован также в Актах от 31 декабря 1887 г. "Об управлении наследственным имуществом лиц, объявленных несостоятельными должниками" (в ред. 1956 г.), от 20 января 1941 г. "Об управлении наследственным имуществом должностными лицами консульской службы" (в ред. 1989 г.) и от 4 ноября 2004 г. "Об управлении небольшим наследственным имуществом". "Небольшим имуществом" признается все имущество умершего лица, реальное и личное, стоимость которого не превышает 25 тыс. долл. Акт от 1 июля 1887 г. "Об имуществе замужних женщин" определяет правоспособность замужних женщин и наделяет их правами приобретения, владения и распоряжения по завещанию или иным образом любым реальным и личным имуществом как собственным, отдельным имуществом, как если бы женщина не была замужем, без вмешательства доверительного собственника. Для решения вопросов признания титула лица, завладевшего чужой землей, принципиальное значение имеет Акт от 1 января 1883 г. "О сроках исковой давности в отношении реального имущества" (в ред. 1989 г.). Его ст. 2 закрепляет правило о том, что никто не имеет права занятия реального имущества в целях вступления во владение им, наложения ареста на имущество или предъявления иска в суд о возврате земли или ренты по истечении 20 лет с момента возникновения такого права. Применяется также Акт от 12 июля 1997 г. "Об исковой давности". Специально урегулированы вопросы нарушения границ владения домашними животными в Акте от 1 марта 1892 г. "О незначительных нарушениях границ владения" (в ред. 1961 г.). Акт от 1 июля 1982 г. "О нарушении границ владения скотом" применяется в отношении собственников больших животных, к которым относятся корова, бык, мул, олень, в том числе молодые и кастрированные животные указанных видов, а также небольшие животные, т.е. овцы, козы и свиньи. Ответственность владельцев собак установлена в Акте от 29 июня 1896 г. "О собаках" (в ред. 1991 г.). Если какая-то собака на публичной дороге, улице, аллее и в другом месте нападет, причинит беспокойство, напугает кого-либо или лошадь либо другое животное, на собственника этой собаки может быть наложен штраф в размере до 500 долл. или он может быть заключен в тюрьму на срок до трех месяцев. Акт от 1 февраля 1939 г. "О небольших сельскохозяйственных владениях" (в ред. 1956 г.) регулирует условия аренды небольших сельскохозяйственных владений. Такими владениями признаются участки, предназначенные для культивации или выпаса скота, с или без зданий на нем, площадью не менее чем четверть акра и не более чем 25 акров, которыми владеют на основании договора аренды. Consideration (встречное удовлетворение) по договору аренды (плата) может включать урожай, собранный с небольшого сельскохозяйственного владения, или часть доходов, полученных от продажи этого урожая, переданные лендлорду, или любой эквивалент ренты в форме труда, т.е. работ для лендлорда в обмен за использование и владение этой землей. Вопросам регулирования арендной платы посвящен также Акт от 16 мая 1953 г. "О небольших сельскохозяйственных владениях (регулировании ренты)". Акт от 29 ноября 1958 г. "О приобретении земли" (в ред. 1989 г.) регулирует порядок принудительного приобретения земли для публичной цели: предварительное уведомление, право доступа на землю, определение границ земли, подлежащей приобретению, рассмотрение споров, оценки земли и выплаты компенсации. Акт от 29 декабря 1939 г. "О поселениях" (в ред. 1989 г.) предусматривает, что Кабинет может признать любую территорию земель Короны в Антигуа и Барбуде в качестве зоны земель поселений. Такая зона предназначена для размещения небольших сельскохозяйственных землевладений. Кабинет вправе продать, обменять, сдать в аренду и любым иным образом распорядиться такой землей. Согласно ст. 5 этого Акта владелец небольшого сельскохозяйственного владения не имеет права сдать его в аренду, продать, обменять, кроме случаев передачи по наследству, без письменного согласия генерал-губернатора. Установлены определенные ограничения прав земельных собственников и землевладельцев. Статья 4 Акта от 18 июня 1957 г. "О защите берега" (в ред. 1968 г.) запрещает добычу для целей строительства и в качестве балласта для судов песка, камней, гравия на любом берегу моря в Антигуа и Барбуде, за исключением случаев получения для этого разрешения директора общественных работ. Все земли на острове Антигуа сейчас зарегистрированы на основании Акта от 30 декабря 1975 г. "О зарегистрированной земле" (в ред. 1989 г.). 30 декабря 1975 г. был принят Акт "Об обследователях". Действует Акт от 12 июня 1974 г. "О регистрации титулов на кондоминиум" (в ред. 1983 г.). Важное значение для обеспечения устойчивости владения землей и регистрации земли имеет Акт от 19 сентября 1975 г. "О признании тулов или интересов на землю". Как предусматривает ст. 2 этого Акта, интерес в отношении земли включает любое право или интерес, которые возможно установить согласно положениям данного Акта. Понятие "земля" подразумевает землю, покрытую водой, все вещи, которые на ней растут, здания и другие вещи, постоянно прикрепленные к земле. Участок означает часть земли, отдельно показанную на карте, обозначающей ее границы, которому присвоен номер. Согласно ст. 3 Акта глава соответствующего ведомства (министр) может издать приказ и объявить, что в отношении определенного района, указанного в приказе, будет осуществлена процедура признания и регистрации прав и интересов на землю. Такой район признается зоной признания прав на землю. Назначается Adjudication Officer (должностное лицо, в обязанности которого входит решение вопросов о признании прав на землю), а также должностное лицо по установлению границ или должностное лицо, ответственное за проведение работ по обследованию земель. Они имеют право доступа на земли и установления их границ. Adjudication Officer подразделяет зону признания прав на секции или объявляет, что вся зона будет являться секцией признания прав, и присваивает секции название. Подготавливается специальное уведомление, в котором указываются: местонахождение секции и ее пределы; тот факт, что все интересы в отношении земли будут оценены и задокументированы; тот факт, что любой интерес в отношении земли, который подлежит регистрации согласно Акту "О зарегистрированной земле", будет представлен для новой регистрации; рекомендации каждому лицу, которое намерено требовать признания своего интереса в отношении земли в пределах секции, представить такое требование в письменной форме; рекомендации всем, кто имеет намерение предъявить такие требования, независимо от того, зарегистрирована ли его земля, обозначить границы своих земель соответствующими знаками. Adjudication Officer обязан рассмотреть все заявленные требования и проанализировать их в отношении каждого земельного участка. В обязанность должностных лиц входят урегулирование земельных споров по поводу границ и принадлежности земель и подготовка отчета о признании прав на участок. Статья 16 Акта предусматривает, что в отчете о признании прав на землю, в частности, указывается, что лицо открыто и мирно владеет земельным участком (кроме случаев владения землей Короны) или им владели его предшественники непрерывно в течение 20 лет или более, либо лицо имеет соответствующие документы на титул, и никто иной не приобретал этого титула, а также иные сведения, которые позволяют признать титул лица на землю. В этих случаях лицо признается владельцем участка земли, если оно не имеет сведений о том, что кто-то иной обладает титулом на эту землю. В результате осуществления этих процедур считается, что лицо имеет "хорошо документально подтвержденный титул", который зарегистрирован, или титул, подтвержденный документами, являющимися основаниями для приобретения прав на землю - титула fee simple. Решение о признании интересов в отношении земли может быть обжаловано в суд. Действует Акт от 24 марта 2003 г. "О физическом планировании". Его целями являются улучшение жизни каждого человека в Антигуа и Барбуде; обеспечение эффективного и справедливого распределения ресурсов с учетом социальных, экономических и экологических условий для устойчивого использования земель в интересах всех людей; поддержание и улучшение качества окружающей среды в поселениях; обеспечение установленного порядка раздела земель; обеспечение здоровья, безопасности, благополучия людей внутри и около зданий; защита и сохранение культурного наследия Антигуа и Барбуды; усиление сознания того, что все люди и организации, имеющие в собственности, владеющие и застраивающие землю, обязаны использовать эту землю с учетом настоящих и будущих интересов и всего общества (ст. 3 Акта). Особый правовой режим земли действует в Барбуде. Акт Барбуды от 16 ноября 2007 г. "О земле" устанавливает общинную собственность на все земли. Согласно ст. 3 этого Акта всей землей в Барбуде владеет сообща народ Барбуды. Титул на все земли имеет Корона от имени народа Барбуды. Статья 5 Акта запрещает продажу земли. Никто не может приобрести права собственности на землю. Статья 6 Акта предусматривает, что Совет министров Барбуды с одобрения Кабинета министров и после получения согласия большинства населения Барбуды может передать в аренду земли для застройки. Лицо, имеющее намерение застроить землю, должно обратиться с заявлением в Совет министров. До того как Совет министров предоставит землю в аренду, он должен получить на это согласие большинства населения Барбуды. Максимальный срок аренды по общему правилу составляет 50 лет. Гражданин Барбуды, достигший возраста 18 лет, имеет право получить исключительное право владения участком земли для строительства жилого дома, для ведения сельского хозяйства или осуществления коммерческой деятельности. Он имеет право также пасти животных в специально определенных для этого районах. Указанное исключительное право может быть трансформировано в право аренды земли, которое может служить обеспечением для получения кредита (ст. 7 указанного Акта). Согласно ст. 12 рассматриваемого Акта все земли в Барбуде могут быть предназначены для применения: в целях проживания; ведения сельского хозяйства; ведения лесного хозяйства; публичного использования; коммерческой деятельности; развития туризма; создания национальных парков и иных проектов развития.  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |