ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| § 3. Право собственности на землю и пространство над и под поверхностью земли Содержание понятия "земля" в ирландском праве отражено в ст. 3 Акта 2009 г. "О реформе земельного права и передачи титулов". Земля включает: любой титул на землю или любой интерес в отношении земли и над землей, имеющий материальный либо нематериальный характер; рудники, полезные ископаемые и другие вещества в подземном пространстве под поверхностью, вне зависимости от того, находится она в чьем-либо владении или нет, в горизонтальных, вертикальных или иных слоях отдельно от поверхности земли; землю, покрытую водой; здания или сооружения любого рода на земле и любую их часть независимо от того, как они разделены - горизонтально, вертикально или иным образом; воздушное пространство над землей или над зданием либо над сооружением на земле, которое может быть занято или уже занято зданием или сооружением, и любую часть этого воздушного пространства независимо от того, как оно разделено - горизонтально, вертикально или иным образом; любая часть земли. Понятие "земля" охватывает не только территорию поверхности земли, которая не покрыта морскими водами. В прошлом сфера распространения прав землевладельца определялась на основе принципа cujus est solum ejus est usque ad coelum et ad inferos. Проще говоря, это означало, что право собственности на землю охватывало воздушное пространство над ней и все под поверхностью вниз до центра земли. В определенной степени этот принцип действует и сегодня <1>. Иногда говорят, что по общему правилу обладатель безусловного права собственности владеет всем, что находится над поверхностью земли на неограниченную высоту, и всем, что находится под поверхностью земли до центра земли. Однако это неверно, поскольку на пространство над землей, как и на все, что находится под землей, установлены многочисленные ограничения <2>. -------------------------------- <1> См.: Coughlan P. Op. cit. P. 3. <2> См.: Lyall A. Op. cit. P. 21. Земля представляет собой не только камни и почву. Принцип римского права "quicquid plantatur solo solo cedit" ("все, что соединено с землей, принадлежит земле") отражен в общем праве следующим образом. Все, что соединено с землей, принадлежит собственнику этой земли и признается землей. Поэтому такие вещи, как здания, заборы, ворота, рассматриваются как земля. Не существует строгого критерия для решения вопроса, когда то, что является сейчас движимым имуществом, не может стать землей, и то, что сейчас является землей, не может стать движимым имуществом. Движимое имущество может быть соединено с землей таким образом, что оно утрачивает свой характер движимого имущества и в итоге рассматривается как принадлежность, которая является частью земли. Даже если движимое имущество стало принадлежностью, то при определенных обстоятельствах оно может быть отделено от земли лицом, которое присоединило его к земле <1>. -------------------------------- <1> См.: Coughlan P. Op. cit. P. 4. По общему правилу все, что соединено с землей, должно рассматриваться как ее часть. Это касается в том числе растительности, произрастающей на ней. Общее право разграничивает такие понятия, как fructus naturales и fructus industrials. Первое понятие относится к растениям, произрастающим на земле, которые были посажены, но не требуют ежегодной культивации, такие как трава, кусты, деревья и плоды на этих деревьях. Fructus naturales рассматриваются как часть земли в течение всего времени, пока они соединены с ней. Fructus industrials также называют emblements (урожай на корню), т.е. растения, которые дают урожай и которые нужно сеять каждый год. Иными словами, в отличие от fructus naturales они требуют ежегодного ухода. Примерами могут служить картофель, пшеница и кукуруза. Хотя fructus industrials соединены с землей, пока они растут, они признаются движимым имуществом, принадлежащим лицу, которое их посадило, а земля просто представляет собой место, где они содержатся <1>. -------------------------------- <1> См.: Rodwell v. Phillips (1842) 9 M & W 505. В земельном праве Ирландии урегулированы вопросы права собственности на вещи, найденные под поверхностью земли. Так, в решении английского суда по делу Elwes v. Brigg Gas Co., которое упоминалось выше, было признано, что древнее судно, найденное арендатором в земле, принадлежит арендодателю, хотя он и не знал об этом в момент передачи земли в аренду. Это решение является примером многих случаев, когда суды придерживаются мнения о том, что вещи, найденные под поверхностью земли, принадлежат обладателю титула freehold, когда нет первоначального собственника, даже если владелец титула не осведомлен об этих вещах. Иная позиция была выражена в решении суда первой инстанции по делу Webb v. Ireland and the Attorney General <1>. Верховный суд Ирландии изменил решение английского суда, интерпретируя условия, при наличии которых лицо, которое нашло вещи, приобретает право владения ими <2>. Судья верховного Суда Уолш выразил сомнения относительно того, что собственник земли, который не знал о существовании объектов, найденных под его землей, которые были специально закопаны, чтобы их сохранить, может претендовать на них, в отличие от первоначального собственника, который их там спрятал. -------------------------------- <1> См.: Webb v. Ireland and the Attorney General (1988) IR 353, (1988) ILRM 565. <2> См.: Property and Property: Legal Rights and Restrictions: Essays in Honor of Brian W. Harvey / Eds. by B.W. Harvey, F. Meisel, P.J. Cook. P. 12. Когда вещи найдены на поверхности земли, считается маловероятным, что владелец земли будет способен доказать как факт владения, так и его намерение владеть ими, для того чтобы признать лучшим титул владельца земли, чем лица, нашедшего вещи. В знаменитом деле Armory v. Delamirie <1> в 1722 г. мальчик-трубочист нашел в дымоходе драгоценный камень. Он отнес его ювелиру и предложил его купить. Ювелир взял камень, а потом отказался заплатить за него. Мальчик с помощью своего совершеннолетнего друга, который представлял его интересы, предъявил иск ювелиру. Возражения ювелира заключались в том, что он не был обязан вернуть драгоценный камень, поскольку совершенно очевидно, что настоящим собственником было третье лицо, а не мальчик. Суд вынес решение, что ювелир не мог так поступить, поскольку мальчик имел лучший титул на драгоценный камень, чем ювелир. -------------------------------- <1> См.: Armory v. Delamirie (1722) 93 ER 664. В деле Hanna v. Peel <1> ответчик был собственником дома, в котором он никогда не проживал. Дом был реквизирован во время войны для расквартирования солдат. Истец-солдат нашел брошь в щели на верху оконной рамы. Настоящий собственник броши был неизвестен. Не было доказательств тому, что собственник дома знал об этой вещи. Полицейские отдали брошь собственнику дома. Истец требовал признать его право на эту брошь. Английский суд вынес решение, что солдат имеет право на брошь против требований любого лица, кроме настоящего ее владельца. Аргументы суда состояли в следующем. Поскольку вещь находилась на поверхности земли, титул собственника основан на концепции владения, которая применяется в отношении личной собственности. Собственник дома имеет высший титул по сравнению с титулом лица, которое нашло вещь, если собственник имеет намерение владеть вещью. Доказательствами тому было бы намерение собственника осуществлять контроль над всем, что находилось на земле. Такого доказательства представлено не было, собственник никогда не проживал на этой земле, в этом доме. -------------------------------- <1> См.: Hanna v. Peel (1945) 1 KB 509. Право собственности на воздушное пространство заключается в следующем. Доктрина общего права о том, что право собственности на землю распространяется до периферии Вселенной, не имеет оснований в современном мире. Собственник земли владеет по меньшей мере пространством над поверхностью земли, которое он занимает или использует, даже если он не владеет им в физическом смысле, построив здание. В Республике Ирландия ст. 55 Акта 1936 г. "О воздушной навигации и транспорте" предусматривает, что не может быть предъявлен иск о нарушении границ владения или причинении неудобств только на основании того, что воздушное судно пролетело над землей, поскольку высота полета определяется в зависимости от силы ветра, погодных условий и любых иных обстоятельств. Горизонтальный слой воздушного пространства, находящийся в собственности, называется "flying freehold" ("летающий фрихолд"), и его можно купить, продать, заложить и т.д. точно таким же образом, как и реальное имущество <1>. Землей на праве freehold land можно владеть в качестве горизонтальных слоев, каждый из которых будет отдельным титулом fee simple <2>. На практике объектами летающих фрихолдов являются квартиры <3>, и применение правил, выработанных общим правом в отношении этого титула, порождает серьезные проблемы. Конечно, как пишет Эндрю Лайл, очевидно, что особое содержание летающих фрихолдов является абсурдным, что безусловное право собственности на квартиру может существовать без обязанности тех, кто находится внизу, сохранять ее, однако следует помнить, что эта ситуация является абсурдной с социальной точки зрения. Абсурдность результата действия правовой системы основана на капиталистической системе отношений, на ограниченном видении возможностей людей совершать сделки и отсутствии заботы об общих социальных последствиях такого правового положения. -------------------------------- <1> См.: O'Gorman & Co. Ltd v. Jes Holdings Ltd (2005) IEHC 168. <2> См.: Irredale v. London (1908) 40 SCR 313. <3> См.: Sturge v. Hackett (1962) 3 All ER 166; Gatehouse v. Vise (1957) 2 All ER 183. В Ирландии иногда избегают проблем горизонтальных титулов следующим образом. Застройщик передает не титул fee simple, а длительную аренду и сохраняет право на обратный переход имущественных прав. Позитивные соглашения об ограничениях после этого заключаются между застройщиком и арендатором квартиры. Это решает технико-юридическую проблему, но создает другую - такая практика вступает в противоречие с популярной социальной концепцией собственности. Многие люди, которые принимают решение купить квартиру, не могут быть удовлетворены только простой арендой, даже если срок ее действия составляет 999 лет <1>. -------------------------------- <1> См.: Lyall A. Op. cit. P. 37. В общем праве особо урегулированы вопросы о праве собственности на археологические объекты. Применялась доктрина о найденных драгоценных кладах, признававшая их королевской прерогативой и собственностью Короны, если клад представлял собой объекты, сделанные из золота или серебра, которые были закопаны с намерением потом их откопать и собственник которых был неизвестен. Требования Короны, а сейчас государства (Республики Ирландии) уступают требованию лица, которое может доказать, что именно оно является собственником объектов или обладателем титула, который перешел к нему от первоначального собственника. Согласно общему праву в этом случае должно быть проведено расследование коронером, для того чтобы определить титул на клад. По традиции нашедшему полагалось вознаграждение. Однако это вознаграждение считалось знаком благодарности, а не правом лица, которое нашло клад. Утаивание найденного клада по общему праву считалось преступлением. Примером может служить дело R v. O'Toole' <1>, которое касалось монет времен правления Елизаветы I и Чарльза I, найденных в Бутерстауне, около Дублина. Судья обратил особое внимание жюри на решение вопроса о том, что, если обвиняемый не знал, что монеты были серебряными, он должен быть освобожден. -------------------------------- <1> См.: R v. O'Toole (1867) 11 Cox. CC 75. Причина того, почему клад, если он представлял собой объекты, сделанные из серебра или золота, принадлежал Короне, заключалась в том, что Корона рассматривала такие клады как источник металла для чеканки новых монет. Монеты того времени были сделаны из серебра или золота. Цель этой доктрины была не в том, чтобы сохранить эти объекты как имеющие археологический интерес. Наоборот - ее результатом было их уничтожение. В решении английского суда по делу Attorney General of Lancaster v. Overton Farms, о котором говорилось выше, апелляционный суд подтвердил английскую доктрину о найденных кладах из серебра или золота. Это дело касалось находки римских монет, в которых серебро было смешано с основным металлом. Содержание серебра в монетах было разным - от 0 до 18%. В большинстве монет содержание серебра составляло 1 - 2%. Мнения судей разделились. Один судья считал, что для квалификации клада как сокровища нужно, чтобы содержание серебра в монетах превышало 50%. Другой судья полагал, что монеты должны содержать "существенную пропорцию" серебра или золота. Суд согласился с последней точкой зрения. Именно этот принцип доктрины найденных драгоценных кладов применяется в судебной практике. В настоящее время судьи продолжают применять эту доктрину на основании критерия "серебро и золото". Однако эта доктрина подверглась некоторым изменениям. Было признано, что клады, которыми формально владеет Корона, передаются в Англии Британскому музею, а в Ирландии - Ирландской королевской академии. Таким образом, социальная практика привела к изменению основы данной доктрины. Судьи смогли признать этот факт и изменить доктрину найденного драгоценного клада. Теперь эта доктрина применяется в отношении ценных объектов - сокровищ, и ценность сокровища понимается как археологическая или историческая ценность. Одна из причин, почему этого не было сделано ранее, заключается в том, что доктрина найденного драгоценного клада связана с правами частной собственности на землю. В измененном виде эта доктрина выражает идею социальной или национальной собственности. Доктрина найденного драгоценного клада применяется только к объектам, которые были зарыты с намерением вернуть их в будущем. Если собственник отказался от своих вещей, бросил их, тогда собственник земли, скорее всего, будет иметь лучший титул, чем лицо, которое нашло сокровища. Данный вывод основан на том, что предметы, найденные в могиле, месте захоронения, не являются драгоценным кладом, даже если они сделаны из серебра или золота. Примером может служить открытие сокровищ Саттон Ху в графстве Саффолк в Англии в 1938 - 1939 гг., вероятно, самых значительных археологических находок в истории Британии. Это были золотые и серебряные предметы англосаксов, найденные в погребальном корабле. Сокровища, которые стоили несколько миллионов фунтов стерлингов, были переданы Британскому музею Эдит Притти - собственницей земли и, соответственно, собственницей этих сокровищ, которая их нашла в результате раскопок. Это был самый большой дар музею за всю его историю. Лицо, которое находит предметы, закопанные в земле и которые ему не принадлежат, является нарушителем границ владения, и в этом случае оно не может иметь титула на эти предметы против землевладельца. В ином случае предметы могли быть закопаны с разрешения землевладельца, и лицо, которое их нашло, будет иметь на них право при наличии на то согласия землевладельца. Дело Attorney General v. Trustees of British Museum <1> касалось сокровищницы Бройтер, состоявшей из золотых артефактов I в. до н.э.: коллекции предметов, включая золотую модель корабля и золотое крученое ожерелье, найденных около города Лимеведи в графстве Лондондерри в Северной Ирландии в 1896 г. Эти предметы были найдены двумя мужчинами, нанятыми фермером, для того чтобы распахать поле. Крестьяне пахали способом двойной распашки, т.е. за одним пахарем сразу шел другой, чтобы распахать землю на максимальную глубину. Сокровище нашли на глубине 36 см примерно в одном месте. После этого вещи довольно странным образом <2> попали в руки антиквара, который продал их Британскому музею. Ирландская королевская академия, которой было передано право на драгоценные клады, предъявила иск по поводу этой сокровищницы. -------------------------------- <1> См.: Attorney General v. Trustees of British Museum (1903) Ch. D 598. <2> Как позднее выяснилось, крестьяне, которые нашли вещи, продали их своему нанимателю за несколько фунтов, который, в свою очередь, за большую сумму продал их коллекционеру древностей, а тот продал их Британскому музею за 600 фунтов. Аргументы Британского музея заключались в том, что предметы были найдены на берегу древнего озера, которое в прошлом находилось на том месте, где их сейчас нашли. Эти вещи были вотивными дарами, т.е. принесенными в дар ирландскому богу моря и озер Мананану Мак Лиру по обету. Таким образом, найденные вещи не могли быть драгоценным кладом, поскольку не было никакого намерения вернуть их обратно. Было представлено большое число выводов археологических исследований, чтобы доказать существование древнего берега на участке. Однако эти доводы не убедили судью. Судья придерживался мнения о том, что все предметы были найдены сразу и в одном и том же месте, в то время как, если бы они находились на берегу озера, скорее всего, под воздействием волн их разбросало бы в разные места. Суд вынес решение: поскольку не было доказано, что предметы были захоронены, и они были из золота или серебра, эта находка представляет собой драгоценный клад, который должен быть передан Ирландской королевской академии. Британский музей не стал обжаловать это решение. Доктрина драгоценного клада в Республике Ирландия была применена в решении по делу Webb v. Ireland and the Attorney General, которое упоминалось выше. Это дело касалось дерринафланского церковного потира (чаши) и других предметов, найденных вместе с ним, включая изумительной красоты церковный дискос и сито. Эти артефакты были найдены мистером Веббом и его сыном в 1980 г. Они попросили собственников земли разрешить им посетить руины церкви Дерринафлан, которая находилась около города Килленеле в графстве Южный Типперари в Ирландии, и получили такое разрешение. В отношении этой земли еще в 1935 г. был выдан охранный ордер согласно Акту 1930 г. "О национальных памятниках". У отца и сына не было разрешения собственников вести какие-либо раскопки, и оно не могло быть выдано в силу наличия охранного ордера. Кроме того, раскопки на археологических объектах являлись уголовным преступлением согласно Акту "О национальных памятниках". Несмотря на это, Вебб и сын стали обследовать участок, используя металлодетектор. В провале земли около стены церкви они выкопали кубок, церковный потир и другие предметы. Не проинформировав о находке власти, они продолжили грубо извлекать из земли вещи. В результате они испортили церковный дискос, который уже не подлежал реставрации. Затем они отвезли предметы домой, намереваясь сообщить о найденных предметах властям, а потом отнесли их в Национальный музей, где им сказали, что за это они получат большое вознаграждение. Национальный музей полагал, что эти артефакты по закону представляли собой драгоценный клад и, следовательно, принадлежали Ирландскому государству. От имени государства отцу и сыну было предложено 10 тыс. фунтов. Поскольку были некоторые сомнения относительно квалификации находки, позднее собственникам земли было предложено приобрести у них титул на эти вещи. Собственники продали свой интерес Министерству образования за 25 тыс. фунтов каждому. Отец и сын предъявили иск о возврате ценностей, утверждая, что государство в этом случае было простым хранителем, а они - лица, которые нашли эти предметы, передали их на хранение музею, и они вправе требовать вернуть им эти ценности <1>. Государство аргументировало свою позицию тем, что собственники земли имели лучший титул на предметы, чем отец и сын, и что государство приобрело этот титул в результате его покупки. Впоследствии государство также утверждало, что у него есть лучший титул на основании доктрины драгоценного клада. -------------------------------- <1> Согласно общему праву, если лицо, которое нашло вещь, передаст ее на хранение другому лицу, то в соответствии с estoppel (лишение права возражения, т.е. права оспаривать какие-либо факты), которое возникает между этими лицами, получатель вещи лишается права предъявить иск о том, что лицо, нашедшее вещь, не является ее собственником. Верховный суд Ирландии признал, что доктрина драгоценного вклада с теми ограничениями, которые определены общим правом, применяется в Республике Ирландия, но она не основана на праве прерогативы Короны, а является частью суверенных прав населения, установленных Конституцией 1937 г. Суд также отметил, что эта доктрина предусматривает полномочия выплаты награды лицу, нашедшему предмет. Но это не означает признания права нашедшего на награду. Однако при обстоятельствах настоящего дела государство заверило лиц, нашедших клад, что они получат награду, и это создало у них законное ожидание вознаграждения. Суд вынес решение, что размер вознаграждения не должен быть основан на рыночной цене находки, вознаграждение должно быть выплачено за сам факт находки ценностей. Размер награды должен быть 25 тыс. каждому, отцу и сыну. В решении суда был назван конституционный принцип, согласно которому "самыми важными национальными ценностями, принадлежащими народу, являются его наследие и знание настоящих его источников, а также знания и предметы, которые выступают ключевыми для его истории". На основе этого конституционного принципа были сформулированы условия особой доктрины, согласно которой право собственности на объекты, имеющие историческое значение, найденные и не имеющие собственника, принадлежит государству. Несмотря на признание этого конституционного принципа, суд тем не менее отметил, что данный принцип применим только в пределах доктрины общего права. Суверенитет государства, означающий ограниченное право прерогативы на драгоценный клад по общему праву, не основан на праве Короны, его основанием является суверенитет государства, который был признан и декларирован в ст. 22 Конституции 1922 г. Право или прерогатива государства на драгоценный клад имеет характеристики, определенные в общем праве до 1922 г. Это означает, что собственность государства в Республике Ирландия распространяется только на предметы из золота и серебра, закопанные с намерением их возврата. Суд также отметил, что пределы этой доктрины могут быть расширены органами законодательной власти. Следует отметить, что в 1987 г. в Акт "О национальных памятниках" были внесены изменения. Акт признает уголовно наказуемым использование металлоискателей на участке, на котором находится памятник, или на археологическом участке либо в иных местах в целях поиска археологических объектов без лицензии. Предусмотрены специальные требования, касающиеся сохранения исторических и национальных памятников. Акт 1930 г. "О национальных памятниках" (с изм. и доп.) предусматривает различные формы сохранения исторических и национальных памятников, включая ограничения по изменению их назначения и причинению им вреда. Национальные памятники могут быть принудительно выкуплены. Те памятники, которые не выкуплены, подлежат охране, несмотря на то что они принадлежат лицам на титуле безусловной собственности или ином интересе в отношении земли, т.е. находятся в частной собственности. Существуют мнения, что эти положения статутного права ограничивают и сужают объем прав частной собственности, и это обстоятельство соответственно является основанием для выплаты компенсации землевладельцам. Высказываются и иные точки зрения о том, что охрана исторических и национальных памятников представляет собой форму собственности, имеющую национальный, общественный и культурный характер, что нормы статутов в этой сфере служат основанием для признания двух форм собственности. Никакого сужения объема прав частной собственности в этих случаях нет, и следовательно, не возникает права на компенсацию <1>. -------------------------------- <1> См.: Lyall A. Op. cit. P. 34. В решении по делу O'Callaghan v. Commissioners of Public Works <1> была воспринята последняя точка зрения. Истец купил участок земли в 1977 г. площадью 38,5 акров в Лоугхшинни в графстве Дублин на берегу моря, на котором находился доисторический форт. В 1970 г. форт был включен в перечень объектов, подлежащих охране. На этом участке были запрещены какие-либо работы без предварительного уведомления об этом уполномоченных по общественным работам. После приобретения земли истец, знавший от продавца, что на земле есть древний памятник, нанял рабочих, чтобы вспахать часть участка, на котором находился форт. Он не уведомил об этом уполномоченных, которые, однако, хотели его найти и сообщить ему о запрете на производство работ. Поэтому уполномоченные - ответчики в этом деле издали охранный ордер, чтобы запретить работы на участке. Землевладелец направил Уполномоченным обращение об отзыве охранного ордера, но получил отказ. Тогда он направил в суд заявление о том, что ответчики издали охранный ордер без предварительной консультации с ним, что ст. 8 Акта "О национальных памятниках", не содержащая положений о выплате компенсаций собственнику земли, на которой находится национальный памятник, является несправедливой атакой на имущественные права граждан, предусмотренные ст. 40 Конституции 1937 г. В 1982 г. Верховный суд Ирландии отказал в удовлетворении требований истца. -------------------------------- <1> См.: O'Callaghan v. Commissioners of Public Works (1985) ILRM 364, Supreme Court. Общее право регулирует вопросы прав на воду. Собственник земли, через которую протекает вода, обладает правами, которые называются правами прибрежных собственников земли. Когда собственник земли владеет берегом реки, прибрежные права распространяются до центра реки. Прибрежный собственник не имеет абсолютного права на воду, которая протекает по каналу, но обладает правом пользования. Прибрежный собственник имеет только ему принадлежащее право рыбной ловли. Нет публичного права ловить рыбу, кроме как в морских водах. Прибрежный собственник может предъявить иск в случае, если русло ручья или реки искусственно изменено или перегорожено, и по общему праву нет неограниченного права отведения воды. Прибрежный собственник имеет право на поток воды, протекающий через его землю, качество и объем которой не могут быть изменены другим собственником, находящимся выше по течению. Предусмотрено право предъявления иска в случае создания препятствий течению потока воды <1>. -------------------------------- <1> См.: Palmer v. Persse (1877) IR 11 Eq. 616. Существует право использовать воду для обычных целей прибрежного участка земли, даже если это приводит к истощению потока воды. Обычными целями признаются водопой скота, использование воды для домашних нужд. Этот перечень может быть расширен в промышленных районах, такими целями могут быть признаны производственные нужды. Расширение понятия "обычное использование" допустимо с позиций производителя продукции, однако это приводит к вредным последствиям для окружающей среды. Ограничением в этих случаях является то, что такое использование должно быть связано с нуждами прибрежных собственников земли, но не какой-либо иной соседней земли. В деле McCartney v. Londonderry & Lough Swilly Railway Co. <1> железнодорожная компания хотела забирать воду, чтобы хранить ее в резервуарах за линией железной дороги, чтобы пополнять бойлеры локомотивов. Суд вынес решение о незаконности использования воды для наполнения резервуаров, которые не находятся непосредственно на прибрежном участке земли. -------------------------------- <1> См.: McCartney v. Londonderry & Lough Swilly Railway Co. (1904) AC 503. Прибрежный собственник вправе использовать воду для extraordinary use (целей, которые выходят за рамки понятия "обычные цели"), но связаны с использованием прибрежного землевладения. В этих случаях требуется, чтобы подобное использование было обоснованным и состояние воды в реке или озере оставалось прежних качества и объема. Такими целями признаются ирригация и производственные цели в промышленных районах. Использование воды, которое приводит к превышению указанных пределов, допускается на основании статута или сервитута <1>. -------------------------------- <1> См.: Pullan v. Koughfort Bleaching and Dyeing Co. Ltd (1888) 21 LR Ir. 73. Когда река наносит грунт на берег, такое приращение земли принадлежит владельцу этого берега реки как результат незаметного процесса <1>. Источником доктрины приращения является римское право о alluvion (приращении). Если A. владеет землей на одной стороне реки, а B. - на другой, противоположной стороне и стремительный поток отрывает часть земли A. и переносит ее на другой берег, принадлежащий B., то должна применяться эта доктрина. Право владения A. не может следовать за перемещенной землей через реку. Тем не менее доктрина приращения вызывает определенные вопросы. Так, когда река протекает между двумя земельными владениями и понемногу наносит землю к другому берегу, но так медленно, что, если следить за этим процессом в течение дня, практически это незаметный процесс. Такое незаметное и незначительное приращение не дает никаких ощутимых прав прибрежному собственнику. Но если к берегу реки в результате внезапного и неожиданного наводнения река наносит большую часть земли с другого берега, то землевладелец приобретает право на эту землю. Приращение, которое происходит незаметно, станет явным спустя какое-то время, что не препятствует применению доктрины приращения <2>. Однако в решениях по делам Attorney General v. Chambers <3> и Hindson v. Ashby <4> был сделан вывод о том, что доктрина приращения не может быть применима в тех случаях, когда имеются установленные знаки, четко обозначающие границы земельных владений. -------------------------------- <1> См.: Gifford v. Yarborough (Lord) (1824) 2 B & C 91, 107 ER 688; Attorney General v. McCartney (1911) 2 IR 260. <2> См.: Gifford v. Yarborough (1824) 2 B & C 91, 107 ER 688. <3> См.: Attorney General v. Chambers (1859) 4 De G & J 55, 45 ER 22. <4> См.: Hindson v. Ashby (1896) 2 Ch. 1. В общем праве не предусмотрено право на подземные воды и на воды в канале. Не существует также права одного землевладельца препятствовать забору подземных вод соседом в объеме, который приводит к истощению подземных вод на участке другого землевладельца. Большая часть полезных ископаемых в Ирландии находится в собственности государства. Акты 1903 - 1923 гг. о покупке земли закрепили правило о том, что, когда Земельная комиссия покупала fee simple у землевладельца, а затем передавала его другому лицу, она резервировала право на полезные ископаемые за государством. Согласно ст. 11 Конституции Ирландии 1922 г. все земли и воды, рудники и полезные ископаемые в пределах территории Ирландии принадлежали государству или какому-либо департаменту либо предназначены для публичного использования и извлечения выгоды, а также все природные ресурсы на этой территории (включая воздух и все виды потенциальной энергии). Статья 43 действующей Конституции 1937 г. закрепляет право собственности государства на рудники и полезные ископаемые, которые принадлежали ему в 1922 г. Государственная собственность на полезные ископаемые предусмотрена в ст. ст. 4, 5 Акта 1940 г. "О добыче полезных ископаемых". Исключительным правом добычи полезных ископаемых наделен министр промышленности, торговли и энергетики (ст. 12 Акта 1979 г. "О добыче полезных ископаемых"). Предполагается, что это право применяется также в отношении полезных ископаемых, которые находятся в частной собственности, за некоторыми исключениями. Право разведки и добычи полезных ископаемых под поверхностью территориального моря, которое принадлежало государству, передано министру. Все права государства на нефть в определенных районах континентального шельфа также переданы министру. Государству принадлежат все права на золото и серебро. Объем государственной собственности на полезные ископаемые оценивается приблизительно как 60 - 65% всего потенциала минерально-сырьевой базы страны. § 4. Реформа земельного права Республики Ирландия В 2009 г. был принят Акт "О реформе земельного права и передачи титулов", который предусмотрел масштабную реформу и модернизацию земельного права Ирландии. Основные принципы реформы заключаются в следующем: привести систему земельного права в соответствии с современными условиями; упростить земельное право, его язык и нормы, регулирующие передачу титула на землю, сделать его более доступным для понимания и применения; способствовать расширению системы регистрации титулов на землю. Акт предусмотрел отмену около 150 законов, которые были приняты до 1922 г., и замену их положениями Акта, соответствующими современным условиям. Кроме того, значительная часть земельного права, регулирующего право собственности на землю и сделки с землей, была основана на системе, установленной в Ирландии нормандцами, начиная с XII в. Отличительной чертой этой сферы права была феодальная система землевладения, поскольку всей землей владела Корона. Акт отменил феодальную систему землевладения, относящуюся к регулированию права собственности на землю. Отменены различные нормы общего права, явившиеся результатом судебных решений и практики передачи титулов, сложившейся в течение столетий. В Акте (ст. 3) закреплено понятие земли в широком смысле. Земля включает как воздушное пространство, так и пространство под поверхностью земли, а также слои этих сфер, независимо от того, как они разделены. Сегодня стала обычной практика совершения сделок, связанных с воздушным пространством до того, как здание построено и оно займет часть этого пространства. Определение понятия "земля" таково, что оно подтверждает действительность подобных сделок (как и общее право, которое тоже признавало законность этих сделок). Нормы ст. ст. 9 - 14 Акта содержат положения, которые реформируют и модернизируют право собственности на землю. Они устраняют сохранившиеся пережитки старой феодальной системы землевладения. В особенности это касается концепции владения (когда вся земля принадлежала Короне), которая теперь отменена. Эта концепция несовместима с отношениями между государством и его гражданами, как предусмотрено Конституцией Ирландии 1937 г. Также отменены титулы землевладения, которые были выработаны в практике передачи титулов. Речь идет о создании fee tail (титуле, согласно которому земля могла передаваться только наследникам первоначального собственника), life estate (титуле, который является действительным только в течение жизни его владельца) и некоторых других. Однако Акт сохраняет концепцию estate (титула) на землю, которая также была частью феодальной системы. Разделение права собственности в соответствии с различными периодами времени - то, что делает право собственности гибкой системой. Основа этой системы - фундаментальный принцип, согласно которому то, что находится в собственности, не является физическим объектом, землей, это некий титул, который дает существенные права, такие как право владения землей или интерес, предоставляющий менее существенные права. Например, право ограниченного пользования на основании сервитута дает право прохода по дороге или на получение дохода (profit a prendre), которое включает право рубки деревьев и добычи торфа на земле. Право собственности на участок земли включает различные титулы и интересы, в том числе интересы по праву справедливости, например право доверительной собственности на землю. В целях упрощения земельного права Акт сократил число титулов на землю, которые могут быть созданы в будущем. В ст. ст. 10 и 14 Акта определены виды титулов и интересов. Сохранено положение, касающееся государства, согласно Акту 1954 г. "О государственной собственности", как единственного наследника выморочного имущества. Также сохранен принцип, который содержался в старых феодальных законах: Акте Пойнинга 1495 г. (Poyning Act), который был принят ирландским Парламентом, и Statute Quia Emptores <1> 1290 г., принятом в период правления Эдварда I. Этот принцип обычно называется правилом против неотчуждаемости. Он означает, что владелец титула freehold - fee simple неограничен в праве распоряжения им. Этот титул несколько отличается от титула leasehold (аренды), который отчасти ограничивает его владельца в праве распоряжения. Данный принцип был признан и применялся ирландскими судами <2>. -------------------------------- <1> Перевод названия этого Закона означает "потому, что продавцы". <2> См.: Re Dunne's Estate (1988) IR 155. Статья 12 Акта "О реформе земельного права и передачи тутулов" запрещает в будущем создание fee farm grant - вида передачи титула, который стал особенно распространенным в Ирландии. Суть его выражается в передаче титула freehold estate с возможным условием вечной ренты, обязанность выплаты которой сохраняется, пока существует fee simple. Тем не менее некоторые уже существующие виды fee farm grant сохраняются. В ст. 13 Акта установлен также запрет на создание fee tail, и этот титул трансформирован в титул fee simple. Различные виды титулов и интересов, которые могут создать право собственности на землю, закреплены в ст. 11 Акта. Правовыми титулами признаются freehold (безусловное право собственности) и leasehold (аренда). Только freehold является самым большим титулом, признаваемым общим правом и в наибольшей степени соответствующим понятию права собственности - fee simple. Право собственности имеет ограниченный характер. Согласно ст. 73 Акта 1965 г. "О наследовании" земля может перейти к государству как наследнику выморочного имущества, т.е. когда скончавшийся собственник земли не оставил завещания, которое было признано действительным, у него нет родственников - наследников. Кроме того, земля может быть принудительно выкуплена на основании осуществления законных полномочий, которыми наделены органы власти. Многие ограничения застройки земли или ее использования предусмотрены Актом 2000 г. "О планировании и застройке". Все эти ограничения права собственности вытекают из статута, и они никак не зависят от прошлых прав Короны, которые были основаны на доктрине титулов. В ч. 2 ст. 11 Акта предусмотрено, что титул fee simple "in possession", т.е. владение титулом fee simple, признается таковым только тогда, когда действительно создан такой титул. Если титулом fee simple владеет лицо "in reversion" или "in remainder", т.е. с правом обратного перехода прав к первичному собственнику или его наследникам, это лицо имеет интерес в отношении такого владения. Например, если X. - собственник fee simple передает пожизненно этот титул A., то A. имеет пожизненный титул владения, а X. имеет fee simple с правом на возврат в случае смерти A. Если вместо этого X. передает пожизненный титул с правом на его возврат B., то B. имеет fee simple с правом на возврат в случае смети A. Эти примеры являются типичными случаями распоряжения землей и регулировались Актами 1882 - 1890 гг. о распоряжении землей. Теперь эти акты отменены, и в этих случаях владение землей будет осуществляться на праве доверительной собственности. Другим правовым титулом признается титул аренды, который возникает, когда владение основано на взаимоотношениях лендлорда и арендатора. Согласно ст. 3 Акта Ирландии 1860 г. "О внесении изменений в Акт о лендлорде и арендаторе" эти отношения основаны на договоре или соглашении сторон, а не владении. Такие договоры являются обычной практикой, применимой к коммерческому имуществу или жилой недвижимости, и они были предметом регулирования многих статутов. Определение термина "аренда" в ст. 3 Акта относится к отношениям лендлорда и арендатора. Ее видами признаются аренда на определенный период и периодическая аренда: на неделю, месяц, год, которая осуществляется в течение соответствующих периодов до того момента, пока любая сторона не уведомит другую сторону о ее прекращении. Исключена возможность заключения tenancy at will (бессрочной аренды), когда арендатор владеет землей полностью в зависимости от желания арендодателя, который имеет право выгнать арендатора в любое время. В настоящее время такое пользование землей рассматривается как пользование на основании разрешения собственника. Исключена tenancy at sufferance (аренда с молчаливого согласия собственника), которая возникает, когда арендатор продолжает владение без согласия собственника, после истечения срока аренды. В этом случае арендатор рассматривается как нарушитель границ владения. В ст. 11 (4) названного Акта перечислены различные виды правовых интересов, которые предоставляют меньший объем прав по сравнению с fee simple in possession или арендой, но которые предоставляют важное право на землю - право владения, исключая всех иных лиц. Эти интересы создают только ограниченные права в отношении земли, которая находится в собственности другого лица или других лиц. Сервитут (easement) является одним из самых распространенных прав, которые собственник земли может иметь в отношении земли соседа. Сервитутами являются право прохода через соседскую землю, right of support (право сохранения целостности земли), right to light (право на солнечный свет с соседнего участка). Может быть установлен сервитут о сохранении целостности здания владельцами соседней земли, если здания, расположенные на соседних участках, физически соединены друг с другом. В случае сноса одного из них возникает опасность разрушения другого здания. Соответственно, собственник снесенного здания обязан обеспечить сохранность сохранившегося здания на чужом участке. Правом проходить по чужой земле или прокладывать на ней кабели, трубы, провода и т.п. обычно обладают организации, которые занимаются электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением. Допускается также создание других интересов, предусмотренных законом. В ирландском земельном праве в течение длительного времени действовало правило о том, что лицо имело право сервитута (например, право прохода) или право на получение выгоды (например, право добычи торфа) на чужой земле без ясно выраженного на то согласия собственника земли. Это право могло возникнуть в результате длительного использования на основании приобретательной давности, когда такое использование осуществлялось открыто, без принуждения и без наличия на то согласия. Акт 2009 г. отменил Акт 1832 г. "О приобретательной давности" и установил правовой режим (основанный на старых принципах) приобретательной давности. Главное изменение состоит в том, что требуемый период использования сокращен до 12 лет (за исключением земель, находящихся в собственности государства, в отношении которых требуется доказать минимальный период использования - 30 лет). Ранее установленные периоды использования составляли минимум от 20 лет и до 60 лет. Кроме того, Акт 2009 г. предусмотрел, что сервитут и право получения выгоды можно приобрести по общему праву на основании приобретательной давности после регистрации в Регистре документов о передаче титулов или Земельном регистре либо на основании судебного приказа. Предусмотрено новое правило о том, что сервитуты или право на получение выгоды, которые установлены на основании приобретательной давности, будут рассматриваться как утратившие свою силу, если они не используются в течение 12 лет. Соглашения об ограничении прав собственника земли (freehold covenants) дают право владельцу титула fee simple требовать исполнить условия такого соглашения от соседних собственников. Примером могут быть требования ремонта общей стены или забора либо ограничения использования земли для проживания. Эти соглашения касаются так называемых прилежащих прав, которые землевладелец осуществляет в отношении земли, находящейся в собственности соседа. Такие права принадлежат земле собственника, а не лично собственнику. Поэтому, когда землевладелец передает свой титул на землю другому лицу, это лицо получает право требовать исполнения условий такого соглашения. Соответственно, если землевладелец, чья земля обременена такими правами, передает эту землю другому лицу, то бремя соблюдения этих прав переходит вместе с землей, и другое лицо должно будет нести это бремя. В случае отсутствия такого соглашения и возникновения спора о необходимости проведения работ, связанных с общими сооружениями, лицо, которое желает выполнить такие работы, должно получить для этого судебный приказ. Суд может также вынести решение о возмещении расходов лицу, которое осуществило такие работы. Акт 2009 г. отменил правило, сформулированное в решении английского суда по делу Tulk v. Moxhay, которое предусматривало, что соглашения, ограничивающие использование земли для определенных целей, будут обязательны для наследников титула, но позитивные соглашения (т.е. соглашения, которые предусматривают что-то сделать или затратить средства на ремонт), не имеют такого результата. Акт указывает, что позитивные соглашения, заключенные путем составления документа, будут обязывать наследников титула, если иное не предусмотрено в таком соглашении. В случае если соглашение заключено в отношении зарегистрированной земли, оно также должно быть зарегистрировано в Земельном регистре, для того чтобы оно было признано действительным. Акт предусматривает, что требования об исполнении таких соглашений могут быть предъявлены не только лицами, которые их заключили, но и покупателями титулов на землю и арендаторами. К обременениям (incumbrance) относятся ежегодные выплаты, залоговое право и другие обязательства в отношении земли, которые могут быть созданы в интересах третьих лиц. Например, когда земля передана пожизненно A. с последующим переходом титула fee simple B., а A. и B. - члены семьи собственника земли, другие члены семьи тоже могут иметь интересы в отношении этой земли. Эти интересы могут быть обеспечены годовыми выплатами, выплатой доли в наследстве, которые могут обременить землю и, соответственно, A. и B. Другим видом обременений может быть ипотека, которая обеспечивает погашение займа. Рента в случаях аренды (rent payable under tenancy) представляет собой право получать такую ренту в течение срока аренды. Такое право рассматривается как интерес, которым обладает лендлорд, в отличие от права на возврат имущественного права после окончания срока аренды. Этот интерес может быть передан иному лицу, и такое лицо приобретает право получать ренту. Что касается лендлорда, то он сохраняет право на возврат ему имущества и права требовать исполнения иных условий аренды. Интересом признается possibility of reverter (возможность обратного перехода имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследникам). Этот интерес может быть передан какому-либо другому лицу. Допускается создание права на получение выгоды (profit a prendre). Этого рода интерес, как и сервитуты, можно осуществлять в отношении чужой земли. Такие интересы могут быть "прилежащими" правами. Однако правом на получение выгоды может обладать также лицо, которое не является соседом обремененного участка. Более того, таким интересом может обладать лицо, которое не имеет никаких интересов в отношении какой-либо земли, кроме интереса получения выгоды. Право на получение выгоды - это право доступа на чужую землю и извлечение из нее чего-либо, что существует на ней естественным образом: право на добычу полезных ископаемых, добычу торфа, выпас скота, рыбную ловлю, охоту. Типичным примером публичного или обычного права может служить право публичного прохода, которое похоже на сервитут. Различие заключается в том, что право публичного прохода может осуществляться не только собственником соседнего участка, но и любыми лицами. Обычными правами, как правило, пользуются люди в определенной местности, например в парке или рекреационной зоне. Обременение владения рентой (rentcharge) нужно отличать от ренты, выплачиваемой в случае аренды. Такой интерес возникает, когда рента, которую нужно выплачивать лендлорду, является обременением земли и никаких отношений "лендлорд - арендатор" не существует между лицом, который имеет право на ренту, и плательщиком ренты. Такие обременения рентой часто использовались в случаях распоряжения землей, а некоторые ее виды могли возникать на основании статута. В настоящее время такие обременения возникают редко. Статья 41 Акта 2009 г. запрещает создавать обременения владения рентой. Однако сохраняется действие уже существующих рентных обременений и допускается создание некоторых видов таких обременений, предусмотренных статутом. Предусмотрены право занятия земли с целью вступления во владение ею и право восстановления владения применительно к правовому титулу (right to entry или re-entry attached to legal estate), которые применимы и в случаях аренды. Право возврата владения всегда сохраняет лендлорд в случаях нарушений условий соглашения об аренде арендатором. До вступления в силу Акта 2009 г. был возможен односторонний раздел joint tenancy (совместного владения землей) путем продажи или залога совладельцем. Такой односторонний интерес признан несправедливым, приводящим к утрате другим совладельцем права передачи имущества по наследству и в итоге к созданию таких условий, когда землей будет владеть только одно лицо. Акт предусматривает, что любая передача, включая ипотеку или любой договор по передаче земли, находящейся в совместном владении, или приобретение интереса другого лица в отношении такой земли совладельцем без предварительного согласия другого совладельца признается недействительным. В названном Акте урегулированы также ряд вопросов, касающихся заключения договоров, связанных с землей. Акт подтверждает правило о том, что любой договор о продаже земли или об ином распоряжении землей, включая аренду, отказ от права на титул, ипотеке, установлении сервитутов, должен быть составлен в письменной форме либо подтвержден показаниями свидетелей в письменной форме и подписан лицом, в отношении которого предъявлен иск, или лицом, которое является "уполномоченным представителем". Предусмотрено, что эти условия не касаются случаев частичного исполнения или других доктрин общего права справедливости и что, для того чтобы договор был признан действительным, не обязательна уплата депозита, если только в договоре не предусмотрено иное. Акт изменил противоречивое решение Верховного суда Ирландии по делу Tempany v. Hynes <1>, согласно которому в случае признания договора о продаже земли действительным приобретенный интерес в отношении земли переходит к покупателю в размере выплаченной покупной цены (обычно только 10%, т.е. в размере депозита). Акт предусматривает, что весь интерес в отношении имущества переходит к покупателю на основании признания договора действительным, если только иное не предусмотрено в договоре. Это сделано для того, чтобы защитить интересы покупателей от судебных решений об обеспечении ипотеки, которые могут быть зарегистрированы против интересов продавца после того, как договор вступил в силу. -------------------------------- <1> См.: Tempany v. Hynes (1976) IR 101. Акт подтверждает с некоторыми важными изменениями многие нормы, принятые еще в XIX в., регулирующие порядок исследования оснований приобретения титула. Так, Акт 1874 г. "О продавце и покупателе" требовал, чтобы продавец представлял доказательства законного приобретения титула за последние 40 лет. Этот период сейчас сокращен до 15 лет. Арендаторы, заключающие договоры аренды сроком более пяти лет, также могут требовать от лендлорда представления документов о приобретении титула за последние 15 лет, если договором не предусмотрено иное. Согласно старому статутному праву арендатор вовсе не имел на это права, хотя судебная практика выработала по данному вопросу иные правила. Были изменены также многие положения, касающиеся ипотеки, которые содержались в Актах о передаче титулов, принятых в период с 1881 по 1911 г.  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |