ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| Глава 6. ЗЕМЕЛЬНОЕ (ИМУЩЕСТВЕННОЕ) ПРАВО РЕСПУБЛИКИ КИПР § 1. Введение в земельное (имущественное) право Республики Кипр Кипр был британской колонией в период с 1878 до 1960 г., когда остров стал независимой Республикой. Последствием колониального правления стало формирование правовой системы, основанной на английском праве. После обретения независимости эта правовая система сохранилась. Кипр - юрисдикция общего права, в которой применяются принципы английского общего права в случаях, когда отсутствуют нормы действующего кипрского законодательства. Статья 29 (1) Закона 1960 г. N 14/1960 "О судах правосудия" предусмотрела применение английского общего права, как и принципов английского общего права и права справедливости в правовой системе Республики Кипр. В целом законодательство Кипра создано по образцу статутного права Англии, однако земельное (имущественное) право Республики отличается от права, действующего в Соединенном Королевстве, хотя его источником также является общее право. На Кипре - собственный вид смешанной правовой системы: его частное право является главным образом общим правом, которое по истечении длительного времени было кодифицировано в законах. Его публичное право представляет собой исключительно общее право - главный фактор изменения "континентальных" элементов правовой системы <1>. -------------------------------- <1> См.: Hatzmihail N.E. Cyprus as a Mixed Legal System // Journal of Civil Law Studies. 2013. Vol. 6. Iss. 1. Art. 3. P. 38. Современное земельное право Кипра основано на различных статутах, которые действовали на острове со времен Османской империи до правления Британии и которые касаются прав и интересов на недвижимость и методов, посредством которых это имущество может быть передано от одного лица другому. До 1878 г. правом, которое регулировало имущественные вопросы, было исключительно право Османской империи, продолжавшее действовать в период британского правления до 1946 г. Самым важным законодательным актом, на котором основано современное земельное право Кипра, является Закон от 1 сентября 1946 г. "О недвижимом имуществе (владении, регистрации и оценке)" (cap. 224), на который сейчас ссылаются как на Закон "О недвижимом имуществе". Этот Закон кодифицировал и дополнил законодательство о владении, регистрации и оценке недвижимости, которое действовало ранее, и отменил положения османских кодексов, однако некоторые нормы этих кодексов сохранились в кипрском земельном праве и в настоящее время. Объясняется это тем, что, как неоднократно разъяснял Верховный суд Кипра, положения Закона "О недвижимом имуществе" не имеют обратной силы и, следовательно, факты и обстоятельства приобретения или утраты права на недвижимость, которые имели место до вступления в силу этого Закона, должны оцениваться на основе норм права, действовавшего до 1 сентября 1946 г. <1>. В отличие от иных дел, в которых факты, относящиеся к требованиям истца или ответчика, обычно совершались в течение короткого периода, предшествовавшего судебному разбирательству, такие факты в имущественных спорах могут иногда относиться ко времени в далеком прошлом, например, факты, касающиеся владения, на которых истец основывает свои требования на землю в случаях завладения землей лицом, на имеющим на нее титула. Если такие события произошли до 1946 г., должно применяться османское право. Поэтому нужно иметь некоторое представление о праве, которое действовало на Кипре до 1 сентября 1946 г. -------------------------------- <1> См.: Ever Mehmet Chakarto v. Hossein Izet Liono, JSC vol. 20, 1st part, at p. 113. Согласно ст. 1 Османского земельного кодекса 1858 г. земля подразделялась на пять категорий. Arazi memlouke или mulk (земля мемлюке или мульк) признавались земли, которые передавались султаном в частное владение, земли, которые распределялись между завоевателями после завоевания, и земли, оставленные во владении неверных после завоевания. Все эти земли находились в полном частном владении. Эта категория земель состояла главным образом из земель, занятых зданиями, домами, участками для строительства в городах и деревнях, земель, на которых находились виноградники, фруктовые сады, а также небольшие участки земли, которые использовались в качестве внутренних дворов домов. Земли этой категории подлежали регистрации, и на них должно было быть зарегистрировано право владения в Имперском земельном регистре. Владелец имущества, относящегося к этой категории земель, имел абсолютное право собственности и право подарить, продать, распоряжаться по завещанию этой землей, она могла переходить в порядке наследования по закону. В отличие от всех иных категорий земель, режим которых регулировался Османским земельным кодексом, все вопросы, относящиеся к землям мульк, регулировались Османским гражданским кодексом 1869 - 1876 гг. Закон "О недвижимом имуществе" упразднил эту категорию земель. Они стали называться недвижимым имуществом или частной собственностью. Вторая категория земли называлась arazi mirie (арази мири) - земли во владении государственного казначейства, т.е. это были государственные земли. Они использовались для ведения сельского хозяйства, выпаса скота, на них произрастали леса, и государство делегировало свое право владения ими отдельным лицам. Владельцу такой земли предоставлялся титул, в котором было указано наименование этой земли. За владение и пользование этой землей взималась рента или ежегодный налог, эквивалентный одной десятой суммы полученного дохода. Главной характеристикой этих земель было то, что, в отличие от земли мульк, владелец имел только право владения и право пользования, а также право извлекать от этого пользу для себя, в то время как право собственности и право распоряжения принадлежали государственному казначейству. Если владелец умирал, не оставив наследников, имущество возвращалось государству. Цель установления режима этой категории земель заключалась в том, что государство, предоставляя земли для обработки отдельным лицам, получало от этого пользу, забирая у них часть произведенной продукции. Если владелец не обрабатывал землю в течение трех лет, земля подлежала возврату государству, если только владелец не выплачивал налог за этот период. Право владельца имело личный характер, и оно не могло быть передано другому лицу без получения на то согласия соответствующих чиновников. Землями этой категории нельзя было распоряжаться по завещанию, и порядок наследования регулировался Османским земельным кодексом. На этих землях можно было построить только сельскохозяйственные сооружения после получения на то разрешения. Статья 3 (3) Закона "О недвижимом имуществе" предусмотрела, что земли на дату вступления в силу этого Закона признавались землями, находящимися в абсолютной частной собственности тех лиц, которые владели ими. Была категория земель, которая называлась arazi mefkoufe ("земля мевкуфе"), т.е. mortmain ("земля на праве мертвой руки") - вечное, неотчуждаемое право собственности на реальное имущество, которым владели религиозные организации. Эти земли были предназначены для религиозных или общественных целей. Такие земли могли быть подарены государством или частными владельцами мусульманским религиозным организациям, религиозным фондам, другим общественным организациям. Закон "О недвижимом имуществе" не отменил эту категорию земель, она теперь называется vakf (вакф). К категории земель arazi metruke (арази метруке) относились невозделанные, заброшенные земли, явно не имевшие владельца, и они находились в общем пользовании. Эти земли могли использоваться как публичные дороги, площади, к ним относились морское побережье, берега рек. Такие земли использовали жители отдельных деревень и городов, например, для выпаса скота. Распоряжаться этими землями было абсолютно запрещено, их нельзя было приобрести в частную собственность <1>. На них было также запрещено какое-либо строительство. Эта категория земель сохранилась после принятия Закона "О недвижимом имуществе", ст. 3 (5) которого предусмотрела, что такие земли находятся в общинной собственности и используются жителями города, деревни или квартала. Статья 19 этого Закона закрепляет правило: жители города, деревни, квартала, которые имеют право пользоваться общинными землями, могут принять решение, которое считается принятым, если за него проголосовало две трети жителей, участвовавших в собрании, обратиться с просьбой в Совет министров принять решение об изменении цели использования этих земель, для того чтобы обеспечить более экономически эффективное, прибыльное их использование. -------------------------------- <1> См.: Ypsonas Village v. Attorney General (1979) 1 JSC 250 (District Court). К последней категории земель arazi mevat (арази меват) относились бесплодные, засушливые, каменистые земли, которые находились в горах и были непригодны для обработки. Они не находились в чьем-либо владении, не были предназначены для общинного использования и находились по крайней мере на расстоянии 2 км от застроенных территорий. Чтобы поощрить обработку таких земель, отдельные лица могли получить разрешение на их расчистку и обработку за минимальную плату. Таким образом, большие площади засушливых земель стали использоваться в качестве сельскохозяйственных земель. Султан имел право предоставить эти земли частным лицам, переведя их в категорию мульк (arazi mulk), т.е. частных земель. На основании ст. 3 (6) Закона "О недвижимом имуществе" земли, которые не находились в частной собственности или законном владении на момент вступления его в силу, были переведены в категорию arazi mevat (арази меват), т.е. в государственную собственность, собственность Республики Кипр. Согласно Закону "О недвижимом имуществе" в настоящее время существуют четыре категории земель, находящиеся: в частной собственности (ст. 3 (2)); собственности мусульманских религиозных организаций - земли vakf (ст. ст. 3 (4), 36, 37, 38); общинной собственности (ст. ст. 3 (5), 19); собственности Республики Кипр. К землям Республики Кипр относятся земли, которые ранее были arazi mevat (землей арази меват), озера, реки, ручьи и природные водные ресурсы, которые не находятся в частной собственности на дату вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе", публичные дороги и морские берега. В Законе "О недвижимом имуществе" были определены сроки приобретательной давности. В частности, в его ст. 9 закреплено правило о том, что никакой титул на недвижимое имущество не может быть приобретен на государственные земли или на зарегистрированную частную землю. Закон закрепил определения разных сервитутов в ст. ст. 11 и 12; установил ограничения на раздел земли (ст. ст. 27, 28, 29); отменил дуалистическую собственность (ст. ст. 30, 33); утвердил ограничения на совместную собственность (ст. 34); предусмотрел процедуру принудительного приобретения земли для доступа к публичной дороге частному собственнику земли, который не имеет такого доступа (ст. ст. 11, 12); предусмотрел положения, касающиеся регистрации аренды, субаренды и передачи земли, регистрации доверительной собственности, соглашений об ограничениях. Директор Земельного регистра получил право разрешать споры о границах земель и по некоторым иным вопросам. Закон урегулировал процедуры оценки и переоценки недвижимого имущества. Закон "О недвижимом имуществе" допустил возможность горизонтального раздела зданий (ст. 6 (1)). Когда здания состоят из более чем одного этажа, любым этажом, которым можно владеть и пользоваться в качестве отдельной недвижимости, можно владеть и пользоваться самостоятельно как частной собственностью. Участок, на котором расположены здание, его фундамент, несущие стены, их основа, лестничные пролеты, лифт и любая иная часть здания, которую можно определить как общее имущество владельцев разных этажей, находится во владении и пользовании собственников как совместное имущество, доли на которое не выделены. Собственник каждого этажа или его отдельной части может осуществлять любые их изменения, дополнения и ремонт, не нарушая прав других собственников и не создавая им препятствий в использовании их имущества. В соответствии с соглашением, заключенным между собственниками, они обязаны совместно нести расходы по содержанию, ремонту и восстановлению совместного имущества. § 2. Понятие "недвижимое имущество" и титулы на недвижимое имущество Значение понятия "недвижимое имущество" определено в ст. 2 Закона "О недвижимом имуществе". Недвижимым имуществом признаются: земля, здания, постройки и другие сооружения или принадлежности, постоянно соединенные с любыми землей, зданием, постройкой либо сооружением; деревья, виноградники и любые растения, посаженные или растущие на любой земле, и любой урожай до того, как он собран; родники, колодцы, вода, права на воду, которые принадлежат совместно нескольким лицам или отдельному лицу в отношении любой земли; привилегии, свободы, сервитуты и любые другие права и преимущества в отношении любой земли или любого здания, постройки или сооружения и индивидуальная доля на любое имущество. К движимому имуществу относится все, что не считается недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли движимый объект принадлежностью, прочно прикрепленной к любой земле или зданию, чтобы быть признанным недвижимым имуществом, имеет как юридический, так и фактический характер. Его решение зависит от особых обстоятельств в каждом деле, от степени и цели такого прикрепления, а также характера этого прикрепления, от того, имеет оно постоянный характер или нет. Согласно ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" никакой титул, интерес, право, привилегия, свобода, сервитут или любое иное преимущество не могут существовать или быть созданы, приобретены или переданы иначе, как в соответствии с этим Законом. Данная норма имеет приоритетный характер, несмотря на ст. 29 (1) Закона "О судах правосудия", которая предусматривает применение положений общего права и права справедливости. Норма ст. 4 действует в редакции, принятой позже, чем Закон "О судах правосудия". Термины "титул на землю" или "реальное право" означают любое право, прямо связанное с правом собственности и владением любым недвижимым имуществом, которое может быть зарегистрировано в Земельном регистре. Согласно ст. 40 Закона "О недвижимом имуществе" никакая передача или иные изменения прав на недвижимое имущество не признаются действительными, если они не зарегистрированы. Поэтому никакая письменная или устная передача или признание любого титула на землю не считаются действительными, если они не зарегистрированы в Земельном регистре. Суды Кипра в своих решениях пришли к выводу, что ипотека, которая обременяет недвижимое имущество как обеспечение долга, не создает титул на землю, а представляет собой только договорное право в интересах залогодержателя или является обременением недвижимого имущества <1>. Также признано, что титул на землю нельзя приобрести в случае abandonment (отказа кого-либо от права на землю) или в результате estoppel (лишения права возражения), поскольку такие основания не указаны в ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" в качестве оснований приобретения прав на недвижимое имущество <2>. -------------------------------- <1> См.: Theodora Nicola v. Ifigenia Sofocleous (1955) 20 (II) CLR 49; Spyros Michaelides v. Chysses Demetriades etc (1968) I CLR 211. <2> См.: Halil Hussein Mustafa Ntai and Another v. Halil Satrazan, 24 ClR 259. Право арендатора на арендуемое недвижимое имущество не является титулом на землю, а является правом, основанным на договоре, поскольку этот вывод следует из положения ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" <1>, и по этой же причине соглашение об аренде не создает титул на землю в интересах арендатора <2>, если только его нельзя зарегистрировать. -------------------------------- <1> См.: The Attorney General v. the Nicosia Water Board (1961) CLR 1. <2> См.: Cyprus Cinema and Theatre Co. Ltd v. Chistodoulos Karmiotis (1967) 1 CLR 42. На основании ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе", а также положений Закона 1965 г. "О недвижимом имуществе (передаче и ипотеке)" не может быть признана законной или справедливой уступка требований в отношении недвижимого имущества <1>. Точно так же внесение депозита в Земельный регистр при заключении договора продажи недвижимого имущества в соответствии с положениями Закона "О продаже земли (реальном исполнении)" (cap. 232) не создает титула на землю, а только обременение в отношении недвижимого имущества в интересах покупателя. -------------------------------- <1> См.: Ayios Andronikos Development Co. Ltd v. the Republic of Cyprus and Others (1985) 1 CLR 2362. Положения ст. 4 Закона "О недвижимом имуществе" не могут быть применены в трех случаях, которые указаны в этой статье. Во-первых, права на недвижимое имущество, вытекающие при применении принципов права справедливости, в случаях доверительной собственности могут создать титулы на землю и могут быть зарегистрированы в Земельном регистре как иное недвижимое имущество. Доверительная собственность на недвижимое имущество считается недействительной, если она не учреждена на основании документа о передаче титула на недвижимость или завещания, и этот документ не представлен в Земельный регистр. Во-вторых, ст. 4 не касается земель vakf, которые находятся в частной собственности и которые переданы их собственниками мусульманским религиозным организациям и общественным организациям. В-третьих, права на недвижимое имущество могут быть признаны на основании иных законов. Законодательство предусматривает, что в некоторых случаях регистрация аренды, субаренды в Земельном регистре создает титул на землю в интересах арендатора или субарендатора, когда переданное в аренду имущество находится в частной собственности или государственной собственности. Есть еще некоторые исключения. § 3. Пределы права собственности на недвижимое имущество В земельном праве Кипра используется понятие "владение недвижимым имуществом". Оно означает все правила, определяющие природу и пределы прав, обязательств и ограничений, относящихся к праву собственности и владению недвижимым имуществом применительно ко всем категориям земель. Эти правила регулируют отношения между лицами, которые осуществляют эти права и на которых возлагаются обязанности перед государством. Как указано в ст. 2 Закона "О недвижимом имуществе", owner (собственник) недвижимого имущества означает лицо, которое имеет право быть зарегистрированным в качестве собственника любого недвижимого имущества, независимо от того, зарегистрирован он в качестве такового или нет <1>. -------------------------------- <1> См.: Ioannis Panayiotis Michelides v. Maria Savva Tapoura (1980) I CLR 610. Пределы права частной собственности на недвижимое имущество определены в ст. 5 Закона "О недвижимом имуществе". Право частной собственности распространяется на поверхность земли и на саму землю, на пространство под поверхностью земли на такую глубину, которая обоснованно необходима для использования земли (за исключением полезных ископаемых), и на пространство над поверхностью земли, обоснованно необходимое для ее использования. Часто возникают вопросы о пределах права собственности на поверхность земли, связанные с определением действительного местоположения земли в соответствующем районе. Статья 50 Закона "О недвижимом имуществе" предусматривает, что в случае, если титул на землю зарегистрирован, то площадью земли будет считаться площадь участка, указанная в государственном плане обследования или ином плане, выданном директором Земельного регистра. Действительное местоположение земли определяется путем ссылки на соответствующий план обследования участка, а не на границы, которые указаны в документе о передаче титула. В иных случаях, когда регистрация не может быть связана с каким-либо планом, например, когда регистрация была осуществлена очень давно, площадью земли будет считаться та, на которую владелец титула будет иметь право на основании завладения землей в силу давности владения, покупки или наследования. Решающим фактором в этих случаях будет фактическое владение обладателя титула <1>. -------------------------------- <1> См.: Dorothea Papageorgiou v. Antoni Savva Charalambou Komodromou (1963) 2 CLR 224; Georgios Nicolaou Ellinas v. Ioannis Hadjisolomou (1984) 1 CLR 225. Из сферы права частной собственности ст. 5 Закона "О недвижимом имуществе" исключает полезные ископаемые, поскольку они принадлежат Республике Кипр. К полезным ископаемым относятся любые материалы, имеющие экономическую ценность, формирующие естественным образом часть земной коры, включая нефть, вар, битум, природный газ, кроме минералов, источником происхождения которых являются торф, деревья, древесина и иные виды лесной продукции. Такое положение является исключением из правила о том, что полезные ископаемые могут принадлежать собственнику земли, если земля находится в пределах специально обозначенных территорий, указанных на карте обследования, подписанной директором Земельного регистра и переданной в офис земель района до вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе". Правительственные департаменты выдают разрешения на добычу полезных ископаемых физическим и юридическим лицам на соответствующих землях независимо от того, зарегистрировано недвижимое имущество на имя получателя лицензии или нет. Так, в решении суда по делу Georghios Meliotis v. Cyprus Unber Industrial Co. Ltd and Another <1> было указано, что такая лицензия не предоставляет лицу, получившему ее, право доступа на землю другого лица для целей добычи полезных ископаемых без согласия землевладельца. Суд не удовлетворил требования истца о возмещении убытков в размере стоимости полезных ископаемых, добытых ответчиком из недр его земли, поскольку полезные ископаемые принадлежат Республике Кипр, а удовлетворил только требования о возмещении ущерба, причиненного в результате нарушения границ владения. Пределы права частной собственности также ограничены согласно ст. 23 Конституции Республики Кипр, которая резервирует право Республики на подземные воды, рудники, карьеры и древности. Согласно законам "О древностях" (cap. 31) и "О государственных водохозяйственных работах" (cap. 34) древние вещи и все подземные воды принадлежат государству. -------------------------------- <1> См.: Georgios Meliotis v. Cyprus Unber Industrial Co. Ltd and Another 20 CLR Part 1. Объекты, которые находятся в частной собственности владельца земли, и пределы, в которых он может осуществлять это право, указаны в ст. ст. 20 - 26 Закона "О недвижимом имуществе". Все растения, произрастающие в диком состоянии на любой земле, признаются собственностью владельца земли. Дикие деревья, выросшие после вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе", посаженные деревья и виноградники, обнаруженные родники, водные потоки или каналы, выявленные или сооруженные на любой земле, признаются собственностью владельца земли, если только другое лицо не зарегистрировало свое право собственности на них. Когда любым недвижимым имуществом владеют сособственники без выделенных долей, то все они будут иметь право на него пропорционально их будущим долям на любое здание или сооружение, построенное на земле, или на любое дерево, на посаженный виноградник, на колодец, независимо от того, кто их построил, посадил или выкопал. Зарегистрированный владелец недвижимого имущества признается собственником любой продукции, произведенной в результате культивации его земли любым иным лицом, независимо от его согласия и на любую полученную от этого прибыль, без уплаты компенсации. Когда земля принадлежит Республике Кипр, применяются эти же положения даже в случаях, когда имущество не зарегистрировано на имя Республики. В случаях, когда здания, деревья или иные сооружения принадлежат лицу, не являющемуся владельцем земли, и если их владелец заявил о том, что он согласен продать свой интерес третьему лицу, то владелец земли имеет право выбора купить такой интерес. Передача такого интереса не может быть зарегистрирована, если владелец земли был лишен возможности осуществить свое право. Когда недвижимым имуществом владеют в неразделенных долях два или более владельца, любой из них имеет право купить интерес другого или других сособственников. В случае если это имущество продано третьему лицу, то регистрация передачи должна быть осуществлена только в том случае, если никто из сособственников не реализовал своего права. Содержание права собственности на недвижимое имущество состоит из следующих элементов - прав иметь или требовать это имущество как свое собственное; владеть; использовать; обладать и собирать плоды этого имущества; распоряжаться им, что включает частичное или полное отчуждение, обременение, изменение или уничтожение объекта права собственности <1>. Поэтому, когда один или несколько из указанных выше элементов отсутствует, считается, что право собственности ограничено. Положения, на основании которых право собственности на недвижимое имущество может быть ограничено, содержатся в различных законах. -------------------------------- <1> См.: Michael Tsingis v. King's Advocate (1914) 10 CLR 61. Статья 23 Конституции Республики Кипр защищает и гарантирует право каждого лица на приобретение, владение, использование и свободное распоряжение любым недвижимым имуществом и право требовать от государства и любых других лиц уважать это право. Статья 23 Конституции, однако, допускает возможность ограничения и даже лишения этого права при наличии оснований, указанных в этой статье, которые связаны с публичными интересами обеспечения безопасности, здоровья населения, публичной морали, целями городского планирования или публичного использования либо защитой прав третьих лиц. Предусмотрено, что, когда ограничения или лишение любых прав собственника приводят к уменьшению стоимости его имущества, собственник имеет право на соответствующую компенсацию, которая должна быть ему выплачена как можно быстрее. Допускается также принудительное приобретение или реквизиция недвижимого имущества Республикой Кипр либо муниципалитетами, кроме церковного имущества и имущества vakf, для образовательных, религиозных, социальных или спортивных организаций. Право собственности на недвижимое имущество ограничено в силу возможности его принудительного приобретения на основании Закона 1962 г. N 15 "О принудительном приобретении имущества". Принудительная реквизиция регулируется Законом 1962 г. N 21 "О реквизиции имущества". Ограничения, связанные с городским планированием, когда устанавливаются городские зоны планирования на основании решений правительства или других уполномоченных органов, предусмотрены в Законе 1972 г. N 90 "О городском и деревенском планировании". Правила, определяющие характер, размеры зданий, которые собственник может построить на своей земле, площадь, которая может быть занята постройками, число этажей и назначение использования зданий как жилых, промышленных и торговых, содержатся в Законе 1964 г. N 64 "О муниципальных корпорациях". На основании Закона 1992 г. N 68 (1) "О сохранении зданий" возможно издание приказов об объявлении некоторых зданий как "охраняемых зданий". Статьи 27 - 30 Закона "О недвижимом имуществе" также предусматривают ограничения прав собственников недвижимого имущества. Эти нормы наделяют различными полномочиями директора Земельного регистра в отношении раздела недвижимого имущества, продажи и раздела в определенных случаях имущества, которым владеют сособственники в неразделенных долях, урегулирования прав на недвижимое имущество, когда собственником деревьев и земли не является одно и тоже лицо. Существуют ограничения, когда на основании некоторых законов на собственника недвижимого имущества налагаются определенные запреты, потому что его имущество является объектом обременения в силу существования реального обременения в пользу другого лица. Реальное обременение означает непосредственное требование другого лица на это недвижимое имущество или право удержания, или обязательства, предусмотренные законодательством. Такими реальными обременениями являются ипотека, судебный приказ о продаже недвижимого имущества и депозит на основании договора о продаже в Земельный регистр в целях реального исполнения. Есть и иные запреты. Так, довольно часто суд издает предварительный приказ согласно ст. 5 Закона "О гражданском процессе" (cap. 6), который запрещает ответчику распоряжаться или отчуждать его недвижимое имущество до вынесения судом решения в связи с предъявленным ему иском. § 4. Обременения недвижимого имущества. Завладение недвижимым имуществом лицом, не имеющим на него титула Вопросы приобретения прав прохода и любых иных сервитутов в отношении недвижимого имущества урегулированы в ст. ст. 11, 11 "A", 12 и 13 Закона "О недвижимом имуществе". Подпункт (1) ст. 11 этого Закона предусматривает, что никакое право прохода или иная привилегия, свобода, сервитут или любое иное право, либо преимущество не могут быть приобретены в отношении недвижимого имущества другого лица, кроме как на основании согласия на то собственника, должным образом зарегистрированного в Земельном регистре. Такие права могут быть приобретены в результате продолжительного, непрерывного осуществления таких прав лицом в течение 30 лет (за исключением имущества, находящегося в государственной собственности); признания такого права в решении компетентного суда; признания такого права в fiman (действительном документе), совершенном до 4 июня 1878 г.; резервирования в письменной форме собственником недвижимого имущества при его передаче другому лицу и в некоторых иных случаях. Любое право, приобретенное по указанным основаниям, признается прикрепленным к такому имуществу и следует юридической судьбе этого недвижимого имущества. Эти права в отношении недвижимого имущества считаются утратившими силу, если они не осуществляются и об этом направлено уведомление в письменной форме в районный офис Земельного регистра, или они непрерывно не осуществлялись в течение 30 лет. Если право прохода, существовавшее в силу необходимости, прекращается в результате строительства публичной дороги или по иной причине, собственник служащего или господствующего участка может обратиться в Земельный регистр с заявлением о его прекращении. Возможно установление сервитута орошения земли из определенного источника воды. Однако, если такой источник воды высох, этот сервитут не может действовать в отношении другого источника, существующего на служащей земле. Когда недвижимое имущество в силу какой-то причины "заперто" и не имеет доступа к публичной дороге или существующий доступ недостаточен для необходимого использования, застройки или владения ею, собственник такого имущества может требовать доступа через прилегающие земли за выплату обоснованной компенсации. Направление доступа, пределы соответствующего права и размер компенсации определяет директор Земельного регистра и сообщает об этом заинтересованным сторонам. Собственники прилегающих земель не обязаны давать согласия на доступ, если первоначальный доступ к господствующему участку был прекращен в силу умышленных действий (бездействия) со стороны собственника господствующего участка. Если в результате продажи или распоряжения частью недвижимого имущества доступ к публичной дороге или к части недвижимости, которой распорядились, либо к части оставшейся недвижимости был нарушен, то собственник земли, через которую осуществлялся доступ, будет обязан предоставить доступ к другой части недвижимости. Обычно доступ признается в качестве сервитута или преимущества. Регистрация права доступа через государственную землю должна быть одобрена Советом министров. Последний, давая такое согласие, может установить в этом случае любые условия, которые он сочтет необходимыми. Соглашение об ограничениях представляет собой договор между владельцем одного недвижимого имущества и владельцем другого недвижимого имущества, который содержит любое условие, на основании которого использование или застройка одного земельного участка ограничивается в интересах другого участка, кроме таких договоров, заключенных между арендодателем и арендатором. Соглашение об ограничениях подлежит регистрации в Земельном регистре любым из владельцев земли, заключившим договор. В соглашении должно содержаться описание недвижимого имущества со ссылкой на план обследования, и соглашение должно быть подписано как владельцем обремененного недвижимого имущества, так и владельцем имущества, в интересах которого заключено соглашение. Когда имущество, которое обременено договором, не зарегистрировано или соглашение заключено недееспособным лицом, регистрация не допускается. Если имущество заложено или обременено каким-либо иным образом, то к заявлению о регистрации должно быть приложено письменное согласие залогодержателя или иного кредитора. Регистрация соглашения об ограничениях создает реальное право в отношении обремененного недвижимого имущества, и оно обязывает его владельца и наследников его титула в пользу владельца иного имущества и его наследников <1>. Зарегистрированный договор может быть прекращен или изменен только на основании судебного приказа. -------------------------------- <1> См.: Sotiriades v. Vassiliou, Civil Appeal 7775 of November 1992. Завладение землей лицом, не имеющим на нее титула, урегулировано в ст. ст. 9 и 10 Закона "О недвижимом имуществе", нормы которых не имеют обратной силы. Статья 9 этого Закона предусматривает, что никакой титул на недвижимое имущество не может быть приобретен никаким лицом на основании завладения недвижимым имуществом Республики Кипр или зарегистрированного собственника. Цель этой нормы - защитить права Республики и зарегистрированного собственника. Иск в отношении Республики Кипр не будет удовлетворен независимо от того, зарегистрирована ли земля на имя Республики или не зарегистрирована. Однако этот запрет не касается недвижимого имущества, которое зарегистрировано в Земельном регистре, и возражения по этому поводу высказывает зарегистрированный собственник. Статья 3 Закона "О государственных землях" (cap. 221) предусматривает, что действительный титул не может быть приобретен на незанятую никем землю, не принадлежащую частным лицам или принадлежащую государству, независимо от того, зарегистрирована она или нет, за исключением случаев, когда она предоставлена Советом министров. Согласно ст. 10 Закона "О недвижимом имуществе" доказательства об отсутствии споров и непрерывном владении недвижимым имуществом в течение 30 лет является основанием признания такого лица собственником этого недвижимого имущества и регистрации его на имя этого лица. Для законного, действительного завладения недвижимым имуществом лицом, которое не имеет на него титула, должны быть доказаны определенные обстоятельства. Должно быть доказано фактическое владение недвижимым имуществом. Владелец должен осуществлять действия, которые представляют собой владение, они должны абсолютно соответствовать характеру имущества, и эти действия должны исключать настоящего собственника от любого владения и использования этого имущества. Для лица, завладевшего имуществом, не может существовать возможности регистрации имущества на свое имя, например в результате его покупки или наследования. Все действия, поведение владельца должны свидетельствовать, что именно он является собственником, что такое владение не является результатом правонарушения, оно осуществляется не скрытно и что это владение не является результатом согласия на то собственника <1>. -------------------------------- <1> См.: Anna Sotiriou v. Heirs of Despina Hadjipaschali (1962) CLR 280. Должно быть доказано отсутствие выраженного или подразумеваемого разрешения собственника. Такое подразумеваемое согласие может быть обнаружено в делах, касающихся сособственников недвижимого имущества, которые также являются сонаследниками. Однако, когда сособственниками являются посторонние лица, обычно нет оснований подразумевать согласие на владение. Владение должно быть бесспорным и непрерывным. Если завладение прерывалось вследствие какого-либо действия, которое закон признает в качестве "спора", то период владения до перерыва не засчитывается и срок давности начинает исчисляться снова <1>. Простой обмен письмами между юристами не создает спора, но может прервать владение <2>. Владение прерывается, когда спор рассматривается в суде, в то время как заявление в Земельный регистр лица, которое заинтересовано в регистрации земли, таких последствий не имеет. -------------------------------- <1> См.: Olga Hadjiloukoka v. Stella Savvidou, Appeal 4122 (1955). <2> См.: Savvas Hadjikyriakou v. Director of Forests (1894) 3 CLR 87. В случае, когда собственник недвижимого имущества, которым завладели, передает это имущество и регистрирует его на имя получателя после истечения срока приобретательной давности, но до регистрации права собственности лица, завладевшего имуществом на свое имя, действует правило, согласно которому права лица, завладевшего имуществом, имеют приоритет по отношению к правам лица, которому было передано имущество. Передача имущества не будет признана действительной, если только получатель не сможет доказать, что он является добросовестным приобретателем, который не был осведомлен о завладении. Защита добросовестного покупателя, который уплатил деньги и который не был осведомлен о факте чужого владения, основана на принципах английского права справедливости. Покупатель должен действовать добросовестно в отношении всех аспектов передачи, а не тайно вместе с продавцом, т.е. действовать в соответствии с главным принципом справедливости: "Тот, кто приходит в суд, должен прийти с чистыми руками". Покупатель не должен получить имущество безвозмездно, передача должна носить возмездный характер. Покупатель не должен был знать о праве владельца имущества. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на покупателя. § 5. Передача недвижимого имущества Закон 2011 г. "О продаже недвижимости (реальном исполнении)" (Law 81(1)/2011) содержит положения, которые преследуют цель упростить процедуры передачи и усилить защиту прав и интересов покупателя недвижимого имущества. Путем использования термина specific performance ("реальное исполнение") в договоре продажи недвижимости им обозначается принудительное исполнение условий этого договора на основании судебного приказа в пользу покупателя, который выполнил свои договорные обязательства, передача и регистрация недвижимого имущества на имя покупателя. Реальное исполнение как способ правовой защиты по праву справедливости было неизвестно османскому праву, оно стало применяться после британской оккупации острова. Покупатель должен передать копию договора о купле-продаже недвижимого имущества в Земельный регистр в течение двух месяцев с момента совершения сделки. Продаваемое имущество должно быть зарегистрировано на имя продавца. Если договор не был представлен в установленный срок или соглашение о продаже недвижимости не составлено в письменной форме, покупатель тем не менее может обратиться в суд, чтобы получить приказ о реальном исполнении, если суд сочтет, что выдача такого приказа будет справедливой и что это не затрагивает прав третьего лица. Когда недвижимое имущество - предмет договора продажи составляет только часть недвижимости, которая зарегистрирована на имя продавца, созданное обременение обременяет все недвижимое имущество. Однако после передачи документа о передаче титула на недвижимость обременение касается только той части недвижимости, которая является предметом договора. Покупатель имеет право выплатить денежные средства непосредственно кредитной организации, в интересах которой покупаемая недвижимость была заложена, и кредитная организация обязана принять такую выплату. В таком случае обременение, созданное путем представления договора в Земельный регистр, будет рассматриваться и действовать как главное обременение по отношению к ипотеке. Альтернативным способом правовой защиты является возмещение убытков, причиненных продавцу в случае нарушения условий договора продажи. Договоры об аренде также подлежат регистрации. Договор аренды должен быть заключен согласно требованиям, указанным в ст. 77 (1) Закона "О договорах" (cap. 149). Условия договора не должны запрещать его регистрацию. Арендодатель должен быть зарегистрирован как собственник передаваемого в аренду имущества, и срок аренды должен быть не менее 15 лет. Договор должен быть зарегистрирован в течение трех месяцев с момента его заключения. Если передаваемое в аренду имущество заложено или обременено, то должно быть получено согласие залогодержателя или кредитора для передачи имущества в аренду. Титул на землю, созданный в результате регистрации соглашения об аренде, подчинен условиям соответствующего договора, и арендатор может передать или сдать в субаренду его право при условии, что это разрешено договором об аренде. Предусмотрена регистрация доверительной собственности. Никакая доверительная собственность не будет признана действительной, если она не учреждена на основании документа о передаче имущества в доверительную собственность, подписанного лицом, учреждающим доверительную собственность, или на основании завещания. Документ о передаче имущества в доверительную собственность или завещание должны быть представлены в Земельный регистр. Только зарегистрированный собственник имущества может обратиться с заявлением о регистрации доверительной собственности в Регистр. Закон "О приобретении недвижимого имущества (иностранцами)" (cap. 109) применяется в отношении иностранцев, или некиприотов, которые должны выполнить определенные формальные требования, чтобы приобрести недвижимое имущество на Кипре. Термин "иностранцы" означает любых лиц, не являющихся гражданами Республики Кипр, и включает местные компании, которые контролируются нерезидентами, иностранные компании и доверительную собственность в пользу иностранного лица. К их числу не относятся: нерезиденты-киприоты; гражданки иностранных государств - жен  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |