ЗЕМЕЛЬНОЕ И ИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО В СТРАНАХ ОБЩЕГО ПРАВА. Монография о. И. Крассов
 Скачать 0.68 Mb.
| Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |
| § 8. Право "лендлорд - арендатор" Право, которое регулирует вопросы аренды, очень сложное. Это сфера договорного права и имущественного права. Аренда является титулом, продолжительность действия которого определяется соглашением между собственником или владельцем земли (лендлордом) и арендатором. Важным моментом, касающимся статуса арендаторов, является то, что они обладают правами и выполняют обязанности, которые исключают отношения всех иных лиц. Земельное право, регулирующее вопросы арендных отношений, определяет содержание титула аренды, характер и сферу определенных обязательств аренды, имущественный характер аренды, вопросы исполнения соглашений об аренде правопреемниками первоначальных сторон, заключивших соглашение об аренде, и защиты прав арендатора, прекращения действия аренды. Аренда - это часть имущественного права, имущество. Ранее аренда считалась chattels real (реальным движимым имуществом) и относилась к категории личных прав. В настоящее время это правовой титул, хотя срок его действия ограничен. Обычно требуется составление документа о передаче титула на реальное имущество для того, чтобы создать правовой титул. Однако из этого правила есть исключения, касающиеся аренды, которая считается действительной с момента начала владения арендатором на срок, не превышающий трех лет. Такой вид аренды, даже если он создан не в письменной форме, а на основании устной договоренности, может создать правовой титул. Таким образом, периодическая аренда и аренда с фиксированным сроком на три года или менее имеют результатом создание правового титула. Однако если аренда не отвечает формальным признакам, предусмотренным статутом, она в лучшем случае будет признана интересом по праву справедливости. Классическим примером аренды по праву справедливости является правило, сформулированное в деле Walsh v. Lonsdale <1>. Лендлорд согласился заключить договор аренды на срок, превышающий три года, но никакого документа составлено не было. Право справедливости оценивает то, что было сделано, и то, что должно было быть сделано. Поэтому суд пришел к выводу: соглашение было заключено, оно было признано действительным и имело результатом аренду по праву справедливости. -------------------------------- <1> См.: Walsh v. Lonsdale (1882) 21 Ch. D. 9. Аренда по праву справедливости признается договором о титуле. Согласно Акту 1972 г. "Об обременениях земли", когда есть договор о создании правового титула и титул на землю не зарегистрирован, аренда подлежит регистрации как land charge (обременение земли). Если аренда не будет зарегистрирована, то аренда по праву справедливости будет недействительной, поскольку арендатор - покупатель правового титула у лендлорда не заплатил за это деньги. Регистрация аренды приобрела большое правовое значение после вступления в силу Акта 2002 г. "О регистрации земли", который предусматривает необходимость регистрации почти всех видов аренды на срок, превышающий семь лет. Такие договоры аренды становятся зарегистрированными титулами. Арендатор регистрирует свой интерес в отношении земли посредством направления уведомления в Земельный регистр Ее величества. Регистрация имеет важное значение, особенно в случаях защиты владения арендатора, когда возникает коллизия его прав и прав нового собственника - покупателя арендуемого имущества или залогодержателя. В результате регистрации арендатор приобретает титул, который ограничивает права покупателя и залогодержателя по возврату права на арендованное имущество. Лендлорд имеет возможность прекратить действие аренды в случае нарушения условий договора арендатором. Арендатор может прекратить аренду, уведомив об этом арендодателя или признав себя несостоятельным должником. Причем в этих случаях должны быть соблюдены определенные требования, предусмотренные статутом. Требуется, чтобы лендлорд направил арендатору уведомление в сроки и в форме, которые установлены в статуте. Арендатор может ответить на это уведомление, потребовав заключения нового договора. На данное заявление арендатора лендлорд может возразить, аргументируя свою позицию только на основаниях, указанных в статуте. Аренда является одновременно титулом и договором. Договорный характер аренды может влиять на отношения лендлорда и арендатора и затрагивать правовые последствия арендных отношений. Аренда всегда рассматривалась как некая комбинированная концепция, однако договорный характер аренды имел традиционно меньшее значение, чем ее имущественный характер. После того как арендатор приобрел правовой титул, считается, что договор исполнен, и, таким образом, титул, а не договор после этого регулирует арендные отношения. Это обстоятельство было отражено в решении по делу Leighton's Investment Trust Ltd v. Criklewood Property and Investment Trust Ltd <1>, в котором в целом отрицалась возможность применения договорной доктрины нарушений условий договора. Последствием доминирования значения титула над договором явилось ограничение не только доктрин, но и средств правовой защиты. Поскольку определенные способы правовой защиты признавались отличительными признаками отношений лендлорда и арендатора, такие как неуплата ренты и другие нарушения, считалось, что иные способы правовой защиты не могли быть использованы. Существенным характерным признаком аренды считается отношение "владение - рента". Лендлорд предоставляет исключительное владение землей арендатору и сохраняет за собой право требовать взамен ренту. Несмотря на то что формулирование условий аренды имеет форму договора, когда арендатор соглашается платить ренту, сущность этого отношения отражает его имущественный характер. -------------------------------- <1> См.: Leighton's Investment Trust Ltd v. Criklewood Property and Investment Trust Ltd (1943) K. B. 493. § 9. Право совместной (параллельной) собственности Земля как имущество имеет особую ценность в обществе. В отличие от иных видов имущества она неперемещаема и неуничтожима. Эти два свойства земли предоставляют возможность не только одному, а нескольким лицам иметь отношения по поводу земли - феномен, который, когда это возможно, менее часто встречается в отношении иных видов имущества. Одним из наиболее важных прав, которые могут существовать в отношении земли, является право физически владеть ею. Это право разделяется между несколькими разными лицами. Совершенно очевидно, что несколько лиц могут одновременно иметь право владения. Такая ситуация возникает тогда, когда существует параллельное право собственности, например тогда, когда муж и жена вместе владеют домом, где проживает семья <1>. -------------------------------- <1> См.: Thompson M.P. Op. cit. P. 1. Право совместной собственности (concurrent ownership) возникает тогда, когда двое или более людей обладают правами собственности на имущество одновременно: либо на титуле freehold, либо на титуле leasehold. Вопросы совместной собственности регулируются Актом 1925 г. "Об имущественном праве", общим правом и Актом 1996 г. "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников". Параллельная собственность (владение) имуществом определяет одновременное использование земли двумя или более лицами, т.е. обладание правами собственности в одно и то же время. После 1 января 1926 г. (т.е. после вступления в силу Акта 1925 г. "Об имущественном праве") существует совместная собственность двух видов: joint tenancy (совместное владение) и tenancy in common (общее долевое владение). При совместном владении каждый сособственник обладает правами на всю землю. Не существует shares (долей), и один собственник не может требовать какого-то большего права на любую часть земли, чем другой сособственник. Земля рассматривается, как если бы она принадлежала только одному лицу. Все землевладельцы обладают одним правом собственности. Практически это означает, что, когда земля является объектом совместного владения, существует только один формальный титул на нее и этим титулом обладают вместе все совладельцы. Если земля зарегистрирована, то в Земельном регистре Ее величества будет зарегистрирован один титул. Если земля не зарегистрирована, то будет существовать один комплект документов о передаче титула (deed), определяющий владельцев. Действует принцип права наследования, согласно которому если один совладелец умрет, то его интерес выпадает из совместного владения и remainder (последующее имущественное право, возникающее по прекращении имущественного права предшественника) у наследника или другого лица будет действовать в отношении всей земли. Важно отметить, что, когда владелец умирает, не требуется формальной передачи имущества или какого-то письменного документа, чтобы отразить новое положение дел. Это означает, что совместное владение может быть или очень полезным, поскольку не требуется формального оформления в случае смерти совладельца, или очень несправедливым, т.е. когда совладелец умирает и в результате этого нет возможности передать собственный интерес своей семье. Для возникновения совместной собственности (владения) требуется наличие четырех условий. Во-первых, каждый совладелец должен иметь право осуществлять физическое владение всей землей в целом. Для этого не требуется физического раздела земли и ограничения на использование какой-то ее части, налагаемого на совладельца. Это означает полноправное участие в обладании плодами владения, таких как получение ренты и выгоды от использования земли. Во-вторых, интерес каждого совладельца в отношении имущества должен быть одинаков по своим объему, характеру и продолжительности. Поэтому все совладельцы должны быть или собственниками, или арендаторами. В-третьих, все совладельцы должны получить свой титул на основании одного и того же документа, т.е. as a matter of law (одного юридического факта), даже если документ составлен не на одной, а на нескольких листах бумаги. Суд по делу Antoniades v. Uillers <1> вынес решение: два сособственника приобрели свой титул на основании одного документа, несмотря на то что он состоял из двух листов бумаги. В-четвертых, интерес каждого совладельца должен возникнуть в одно и то же время. Поэтому если женщина покупает дом в 1997 г., а в 1999 г. после замужества дарит половину этого дома мужу, в результате чего они обладают одинаковыми долями на этот дом, то такой дом не может быть их совместной собственностью. Совместная собственность могла бы быть, если бы весь дом был повторно передан одновременно жене и мужу. -------------------------------- <1> См.: Antoniades v. Uillers (1990) A. C. 41. Когда два или более человека обладают землей на основании общего долевого владения, земля не разделена между ними и рассматривается как единый объект, но совладелец обладает соответствующей долей на землю, которая обычно исчисляется в процентах. Таким образом, в этом случае существует единство владения, но такое единство не распространяется на чужие доли. Поэтому право наследования не распространяется на общее владение, а совладелец может свободно распоряжаться своей долей, завещать ее, продать, заложить и т.п. Совместное владение прекращается в случаях, когда все имущество передается одному владельцу; владение преобразуется в общее долевое владение на добровольной или недобровольной основе, например, когда один из совладельцев объявляется банкротом, имущество продано кому-либо или когда один из совладельцев переживает всех других. Общее долевое владение прекращается, когда имущество (все доли) продано, когда общее владение преобразовано в совместное владение и когда один из сособственников покупает все доли в отношении этого имущества. До 1926 г. правовым титулом можно было обладать как на основании совместного владения, так и на основании общего долевого владения. Совместное владение правовым титулом допустимо и сейчас. Однако после 1925 г. общее долевое владение правовым титулом не допускается. Поэтому при установлении режима совместной собственности правовой титул на землю должен принадлежать совладельцам на условиях доверительной собственности. Бенефициариями могут быть или совместные владельцы, или общие совладельцы (когда доли определены). После вступления в силу Акта 1925 г. "Об имущественном праве", согласно ст. 1 (6) этого Акта, общее долевое владение правовым титулом на землю не может существовать. Это также означает, что совместное владение правовым титулом не может быть разделено (ст. 36 (2) указанного Акта). Лица, которым передан правовой титул, являются доверительными собственниками правового титула для лиц, которые имеют интерес в отношении земли, согласно установленной в соответствии с требованиями закона доверительной собственности (ст. ст. 34, 36 Акта 1925 г. "Об имущественном праве"). Таким образом, в каждом случае совместного владения правовой титул на землю принадлежит совладельцам как доверительным собственникам (ст. ст. 4, 5 Акта 1996 г. "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников"). Совладельцы будут владеть землей в качестве доверительных собственников на основании доверительной собственности, установленной по статуту в интересах real owners (реальных владельцев). В данном случае реальными владельцами в действительности являются сами совладельцы, которых также называют equitable owners (владельцами по праву справедливости). Титул по праву справедливости может быть или совместным владением, или общим владением в зависимости от того, какие выражения (формулировки) были использованы в документе для создания совместной собственности. Согласно ст. ст. 34, 36 Акта 1925 г. "Об имущественном праве" число законных доверительных собственников при совместном владении ограничено четырьмя лицами. Число сособственников по праву справедливости не ограничено. § 10. Деликты в отношении земли: нарушение границ владения и причинение частных неудобств Иски о нарушении границ владения (trespass) и причинении неудобств (nuisance) обычно предъявляются в суды и рассматриваются там по тривиальным делам, касающимся урегулирования споров между соседями-землевладельцами по поводу граничных заборов и общих стен. Суды имеют возможность по своему усмотрению применять мощное оружие - выдавать судебные запреты, чтобы прекратить нарушение чужих владений или причинение неудобств. Соседу, допустившему нарушение границ владения, может быть приказано передвинуть забор на границе участков или общую стену либо его можно заставить открыть закрытый им проход, восстановить его, если он его преградил. Содержание шумных птиц или сильно пахнущих свиней может быть запрещено. В обычных судебных делах страсти могут накалиться до предела. Бывают случаи, когда соседи постоянно ссорятся по поводу издающих громкие крики петухов, а влюбленная в них владелица тратит 30 тыс. фунтов стерлингов, пытаясь доказать свое право содержать птицу, и прекращает бороться только после собственного банкротства. Применяя угрозу выдать судебный запрет, судья может добиться достижения компромисса путем переговоров спорящих сторон. Судебные запреты могут быть выданы, чтобы остановить строительные работы в вечернее время, чтобы позволить жителям немного поспать и отдохнуть. Шумные клубы могут быть закрыты после полуночи (это причинение публичных неудобств, что позволяет местным властям предъявить иск) <1>. -------------------------------- <1> См.: Harlow C. Understanding Tort Law. Sweet & Maxwell, 2005. P. 80. Нарушение границ владения выражается в умышленном проникновении, нахождении или размещении какого-либо объекта на чужой земле без согласия на то собственника. Такие действия представляют собой правонарушение - деликт, который влечет строгую ответственность и является основанием для предъявления иска, при этом не требуются доказательства причинения вреда. Иск может быть предъявлен в том случае, если кто-то просто вторгся на чужую землю. Не следует придавать слишком много внимания термину "умышленный". Это предполагает, что нарушитель должен находиться на земле по своей воле, но это не предполагает какого-то мотива причинить вред или вины. Важно отметить, что вторжением без разрешения не обязательно должен быть причинен вред имуществу. Достаточно только одного нарушения границ владения. Предполагается, что вред причиняется просто потому, что лицо, которое вторглось на чужую землю, вторглось в сферу пользования владельца земли. Таким образом, прогулка через чей-либо газон перед домом без разрешения является нарушением границ владения, хотя никакого вреда это не причинило. Такие виды нарушения границ владения часто называют техническим нарушением границ владения <1>. -------------------------------- <1> См.: Buckley W.R., Okrent C.J. Torts and Personal Injury. Cengage Learning, 2003. P. 176. В деле Harrison v. Duke of Rutland <1> истец проходил по дороге, которая пересекала землю ответчика, и попытался прекратить охоту на шотландских куропаток, которая в это время проводилась на земле герцога Рутланда, распугивая птиц. Слуги герцога силой выгнали его с чужой земли. Ответчик подтвердил эти обстоятельства, заявив, что истец нарушил границы его владения. Суд признал истца нарушителем границ чужого владения, поскольку он использовал дорогу не в целях прохода по ней, а для нарушения границ владения. Тот факт, что любое вторжение на чужую землю, даже на одну минуту, независимо от того, причиняется этим вред или нет, признается правонарушением, выявляет главную функцию этого деликта - обеспечить защиту прав на имущество, а не только обеспечить возмещение причиненного вреда <2>. -------------------------------- <1> См.: Harrison v. Duke of Rutland (1893) 1 Q. B. 142. <2> См.: Kidner R. Casebook on Torts. Oxford University Press, 2012. P. 339. Умышленное вторжение означает, что нарушитель должен находиться на чужой земле по своей собственной воле. Такое понимание нарушения границ владения иллюстрирует старое судебное дело. Полицейский совершал обход своего участка ночью и увидел открытую дверь в амбар. Для того чтобы проверить, не совершено ли там преступление, он вошел в дверь. В амбаре был незакрытый колодец, полицейский в него упал и получил повреждения. Он предъявил иск к владельцу амбара, но проиграл дело. Суд признал, что полицейский формально был нарушителем границ владения <1>. -------------------------------- <1> См.: Harlow C. Op. cit. P. 79. Проход по чужой земле без разрешения, отказ покинуть чужую землю, когда собственник требует уйти с его участка, бросание предметов на чужую землю являются примерами нарушения границ владения <1>. Нарушением подземных границ владения будет добыча полезных ископаемых со своего участка под землей чужого участка <2>. -------------------------------- <1> См.: Basely v. Clarkson (1681) 3 Lev 37. <2> См.: Bulli Coal Mining Co. v. Osborne (1899) A. C. 351. Примером нарушения границ владения в воздушном пространстве над землей является дело  перейти в каталог файлов | Образовательный портал Как узнать результаты егэ Стихи про летний лагерь 3агадки для детей |